terça-feira, 3 de dezembro de 2019

Minha Carteira "Definitiva" de FIIs

Atenção: meu teclado está com problemas e não consigo usar algumas teclas (mesmo no teclado virtual do windows), portanto peço o favor de ignorarem erros, principalmente acentos.

ESSE POST NÃO É UMA SUGESTÃO DE INVESTIMENTO

Hoje venho mostrar minha carteira de Fundos Imobiliários para 2020. 2019 foi o ano de adequar a carteira e durante o próximo ano não pretendo mexer na carteira nem com aportes muito menos com vendas então essa é provavelmente a carteira "definitiva" para o próximo ano. Veja os gráficos e números e mais em baixo conversarei brevemente sobre cada papel.




Bom, é o seguinte, cada um de voces que está lendo esse post deve estar pensando: "Corey deveria ter XYZA11 na carteira" ou "Está muito concentrado em fundo tal", "E um burro por ter fulano", "é um burro por NAO ter ciclano", etc. Cada um de nós temos nossos fundos de estimação e aqueles que odiamos. Minha carteira está sendo construída desde 2012 quando eu tinha pouca ideia do que estava fazendo, fiz besteiras, acertei outras vezes e no fim das contas é isso que consegui. Estou satisfeito com os papéis que tenho e também com a distribuição e concentração deles. Minha carteira é perfeita? Obvio que não! Nenhuma é! Poderia mudar alguma coisa aí de maneira a diminuir o risco e talvez aumentar a rentabilidade? Claro que sim, mas não acho que valha a pena o esforço. Usando o retorno médio dos últimos 12 meses espero que em 2020 essa carteira me renda o seguinte:


8% ao ano é, na minha maneira de ver, extremamente satisfatório dentro do contexto economico que o Brasil vive e dentro do contexto dos próprios FIIs hoje em dia. Estou cagando para a valorização de cotas, muito pelo contrário, essa explosão das cotas que aconteceu esse ano me fodeu porque prejudicou meus aportes. Vejo no YouTube nego falando de boca cheia que comprou KNRI em 2016 e rendeu trocentos porcentos até hoje... bullshit! Eu quero que se foda o rendimento, FII é pra gerar renda passiva não ganho de capital com cotas. Respeito quem faz isso mas na minha opinião o objetivo dessa categoria é gerar renda constante. (o mesmo pensamento tenho para o buy-and-hold raiz, aquele cujo objetivo é nunca vender as ações, bela merda ter coleção de ações se voce não usufrui disso...).

No começo do ano eu estava pensando em deixar a carteira 50/50% entre papel e tijolo porém não fui atraído por muitos fundos de papéis, é tudo mais do mesmo, então para não concentrar ainda mais nos 4 fundos que tenho, decidi aumentar a posição dos de tijolo, a proporção cabou ficando essa daí:

Sei que minha carteira tem umas pimentas meio complicadas de digerir mas assumo ter um risco maior já que não invisto (ainda) em ações. MFII é uma delas assim como NSLU e as bancárias. Durante o ano me livrei de umas bombas tipo XPCM (ontem vi por alto uma notícia positiva sobre o fundo mas nem abri pra ver) e FVBI, se algum dos meus papéis começar a azedar posso fazer a mesma coisa novamente, mas espero que isso não aconteça, como disse, não quero mexer na carteira em 2020. Sei que muita gente não gosta de fundos de hospital e todos os monos mas os tenho em carteira, sendo que a distribuição mono/multi é assim:

Não vou mentir, não tive muito critério pra chegar na distribuição dos papéis, como disse a carteira foi iniciada em 2012 quando não sabia muito o que estava fazendo e durante esses anos acabei fazendo muita coisa na orelhada e boa parte da distribuição se deve a isso. Se fosse hoje com certeza não teria tanto em MFII, mas paciencia, eu ainda tolero o risco dele então fica como está. Em 2019 o que fiz foi tentar equilibrar em partes mais ou menos próximas os diferentes fundos, aproveitei algumas subscrições, vendi o direito de outras e acabei chegando nisso que está. Não estou aqui pra duvidar da capacidade de ninguém, mas como já disse aqui no blog, não acho que todo mundo que investe sabe direito o que está fazendo, são tantas variáveis que é praticamente impossível montar uma carteira "perfeita". Considero como fazer uma cirurgia vendo tutoriais de YouTube.

Agora vamos aos papéis e os porques de estarem na minha carteira (ordem alfabética)

ABCP: gosto dos fundos de shopping, acredito no futuro do segmento no Brasil que é completamente diferente do que acontece nos EUA, por exemplo. Conheço bem esse shopping e acho um dos melhores, nunca teve muita vacancia, é uma muvuca que aglomera pessoas de várias cidades. Comprei um bucadinho pra acompanha-lo.

BBPO: agencias bancárias é complicado mas acho que ainda sobreviverão um bom tempo no Brasil, basta ver as filas que ainda hoje todos os bancos possuem, brasileiro gosta de ir na agencia e engana-se que a galera mais nova mergulhou de cabeça nos app. Pessoal mais humilde ainda usa banco, cash e paga conta na lotérica. Comprei BBPO muitos anos atrás e tem me dado alegria até agora. 

BCFF: primeiro fundo que comprei. Tem gente que não gosta de FoF porque paga duas taxas de administração. Foda-se, enquanto ele me pagar um DY legal pode cobrar o que quiser de mim. Comprei mais esse ano até porque é uma maneira de ter algum ganho de capital dentro dos FIIs sem ter que ficar comprando e vendendo por conta própria, o fundo se encarrega disso. Gosto muito dele.

FAED: um papel que acabei comprando demais numa época que não sabia o que estava fazendo, mas por ser antigo na carteira tem um DY muito bom, portanto, fica aí me pagando. E meu maior DY.

FEXC: não há muito o que falar de fundos de papel. Gosto desse ativo e comprei bastante esse ano, estou contente mas sei que pode sofrer com a queda dos juros.

HGBS: fundão com bons shoppings, gosto do setor, não tem porque não o ter em carteira.

HGLG: o queridinho da galera, todo mundo lambe os zovo dele, mas a verdade é que sim, é um excelente fundo num ótimo setor. Só vejo crescimento na logística brasileira ainda mais com o e-commerce aumentando a cada dia. Comprei bastante em 2019 e estou bem feliz com ele, é um dos preferidos.

KNRI: outro amado, idolatrado, salve, salve. Nunca curti muito esse ativo, sempre achei caro e "de nariz empinado" ainda mais com a tal subscrição exclusiva para correntista Itaú, nojento isso, porém acabei me rendendo e comprando uma merreca pra ver o que acontece. Pior DY da carteira.

MFII: me abarrotei disso aí numa época que ele só subia, DY elevado, subscrições baratas e os carai. Ano passado deu um puta susto com a intervenção da CVM, suspensão da negociação e falta de pagamento durante dois meses. Tive sangue frio e quando tudo normalizou acabei fazendo nada e ainda bem que foi assim. Acho que hoje ele é um fundo robusto e auditado, vamos ver o que acontecerá no futuro. Minha maior posição junto com FEXC e segundo maior DY.

MXRF: idem ao FEXC.

NSLU: pimentinha. Ninguém curte muito fundo de hospital porque é mono-inquilino, imóvel ruim de alugar em caso de vacancia, grande poder de barganha por parque do inquilino, etc. Tudo isso é verdade, mas novamente é um fundo que comprei anos atrás e me dá um bom DY.

RNGO: já tive outros fundos de escritórios e por fim só esse se salvou, tentei colocar outro mas nenhum me interessou então para não comprar e depois vender (como fiz com FVBI, VLOL e EDGA) acabei ficando só com esse.

SAAG: outro banco, como disse no BBPO ainda acredito no setor, comprei uma merreca esse ano.

SDIL: mais logística pra diversificar dentro do setor.

VRTA: idem ao FEXC e MXRF

XPML: mais shopping pra divesificar dentro do setor.

Bom, é isso aí, resolvi divulgar a carteira porque acho legal ver a carteira dos outros, a gente sempre aprende, bora comentar o que acharam. Abraço

41 comentários:

  1. Olá Corey.
    Com as mudanças na renda fixa MUITA gente começou a migrar para o FII´s e isso acabou inflando alguns preços, uma coisa péssima para quem pretende mantê-los na carteira por longo período feito uma vaga leiteira kkkk, afinal, quanto menor o valor de compra de um bom fundo, tanto melhor rs. Minha esperança é que muita gente não tenha paciência para além da renda fixa e acabe vendendo, ou que essa galera que fica especulando com FII´s em algum momento jogue (um pouco que seja), os preços para baixo, fico sempre de olho para ver o melhor momento de compra. Por enquanto também optei por não ficar mexendo muito.
    Sobre o que vc falou dos pitacos, se tem algo que aprendi, é que é bom aprender com os outros, mas na maioria das situações da vida, temos que ser fieis a nossa forma de ver as coisas, se não, também ficamos aquele tipo de pessoa que alguém fala X vai lá e vende tudo, alguém fala Y vai lá e compra tal coisa, e nunca consegue colher frutos razoáveis de nada kkk,
    Forte abraço.
    A oferta de uma acarajé para você e Bia continua de pé aqui na Bahia, é só falar, e não se preocupe, a gente arruma um remédio para o estomago rs.

    Sandra.

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    1. Sandra, não olho preço, qd faço aportes vou lá e compro a mercado, mas sei que isso é muito pessoal. Não acredito numa queda tão cedo dos FIIs, acho que pelo menos em 2020 continuarão subindo.

      Com certeza, devemos aprender mas não acompanhar cegamente as pessoas, cada um é cada um.

      Podexá que qd for a Bahia vou cobrar a dívida, rsrs

      Abraço

      Corey

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  2. Bela Carteira Corey !! minha carteira é da mesma época e aprendi muita coisa na base da tentativa e erro, ultimamente tenho trocado Yield fraco por Yield Alto (p/ cima de 0,6%am) e aproveitado algumas subscrições, penso da mesma maneira que você: FIIs são p/ renda mensal hoje e em dia tá um oba-oba danado de gente fazendo trade com esse tipo de ativo, não julgo, cada cabeça uma sentença mas acredito que p/ essa atividade melhor seriam as ações... Abraços !!

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    1. Quem não gosta de um DY alto? Como disse, o meu poderia ser melhor, mas estou satisfeito.

      Abraço

      Corey

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  3. Corey,

    Também tenho no MFII minha maior posição. Não fiz nada quando rolou a intervenção. Só não aporto mais. E ser der problema - paciência -, faz parte.

    Concordo que o principal objetivo do FII é a renda passiva. Só tô neles por conta disso. Tenho cada vez mais dificuldade em comprar novos FIIs. Subiu demais nos últimos tempos.

    Minha maior valorização - e menor posição -é FLMA11. Comprava porque era o "troco" do aporte.

    Esse troço já subiu mais de 120 % - considerando os proventos - mesmo pagando um yield de 0,32% ao mês e com um P/VP de 1,77.

    E viva a eficiência do mercado.

    Abs!

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    1. Minha estratégia para MFII é igual, não aporto mais mas tb não vendo. Em 2020 não aportarei mas qd voltar não irei mais compra-lo, aliás não compro mais desde bem antes do rolo.

      "Esse troço já subiu mais de 120 % - considerando os proventos - mesmo pagando um yield de 0,32% ao mês e com um P/VP de 1,77." - aí nego fica felizão com isso e se empaturra sendo que para o perfil do ativo não vale a pena.

      Abraço

      Corey

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  4. Olá, Corey.

    Sua carteira é boa. O bom que o yield está excelente. A pessoa que está vivendo de renda passiva for depender de rentabilidade ele está fudido.

    Abraços!

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    1. Valorização é uma merda, se houvesse opção das cotas acompanharem a inflação eu ia preferir.

      Abraço

      Corey

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  5. Caramba, renda desses fundos aí estão bons demais!

    O que será que justifica um fundo com 0,98% e outro com 0,45% a.m.?

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    1. São vários os motivos mas o principal é que NSLU que paga 0,98 foi comprado em 2012 e KNRI que paga 0,45 foi comprado esse ano.

      Abraço

      Corey

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  6. Eu invisto tudo em CDB liquidez diária. Prefiro concentrar esforços nos aportes mesmo.

    Nunca investi em renda variável. Nem tenho imóveis. O que importa é dinheiro vivo, com ele se compra qualquer coisa.

    Abraço.

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    1. CDB diário nem é investimento, no máximo conserva o poder de compra. Tenho bastante dinheiro em CDB mas é uma reserva de oportunidade. Aportar alto é bom mas sem objetivo e estratégia não adianta nada, acho que vc deveria parar e ver quais são seus objetivos e procurar opções de investimentos que sejam compatíveis.

      Abraço

      Corey

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  7. Você acha que vale a pena comprar terrenos? Na minha cidade de 40 mil habitantes tem terrenos em locais mais distantes do centro por 35, 40 mil reais.

    Conheço quem só investe em terrenos e nem constrói, só compra e segura. Vale a pena?

    Sabe né, tu pega um terreno ai de 40 mil, custa uns 800 o metro quadrado pra construir vai gastar mais 50 mil pra construir uma casa de 60m2. Vai 100 conto quase.

    É isso que me deixa na dúvida. Ou o melhor é aportar tudo no banco mesmo?

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    1. Meu pai fez muito isso no passado e se deu bem, mas foi 20 ou 30 anos atrás quando na nossa região ainda havia bastante terreno, acredito que ainda pode ser um bom negócio dependendo da localidade.

      Não sei o que 100k na sua região compra mas em SP não compra nem um meio lote na periferia, é tudo muito relativo.

      Estude as diferentes modalidades de investimentos, entenda-as e aí sim tome suas decisões.

      Abraço

      Corey

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  8. Tenho 10 fundos dos citados ... minha carteira tem 25 fundos e tento buscar 4% de cada , quem montou a carteira a 4 5 anos e não girou terá muitos desses Fiis eram as joias da época, hoje tem outros famosinhos mais sinceramente nos últimos 2 anos não tem ninguem novo na minha carteira.

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    1. Sua estratégia é legal, 4% de cada é bem interessante, acho mais válido que tentar colocar notas ou aportar em quem caiu, essas complicações que não minha opinião mudam pouco o resultado final.

      Abraço

      Corey

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  9. Olá Corey,

    Conseguiu um belo yeld, parabéns! E legal que sua carteira não está muito exposta aos mono.

    Quanto aos bancos, eu tenho também apesar dessa história de fechar agências. Isso irá demorar e dá tempo de ganhar com eles. Acho rs

    Abraço!

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  10. "Eu quero que se foda o rendimento, " - KKKKK tb penso assim

    "não acho que todo mundo que investe sabe direito o que está fazendo, são tantas variáveis que é praticamente impossível montar uma carteira "perfeita"." - salvo para genios como Buffett, ou seja, ninguém na pratica

    abs

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    1. Todo mundo usa o Buffett como exemplo mas ele não serve de exemplo pra ninguém pq primeiro é um genio, segundo pq começou nos anos 50 e tudo mudou completamente desde então.

      Abraço

      Corey

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  11. Salve, Corey!

    Pretende voltar com as postagens regulares?

    Quanto a sua carteira, acho ela boa, só tenho duas observações: Você pretende subscrever o HGLG? É certo que eles vão lançar uma subscrição para ano que vem.

    Como sugestão, eu aumentaria o ABCP. Esse shopping é uma máquina, veja o quanto ele cresce na distribuição de renda anualmente, fora o fato de ser um empreendimento irreplicável em sua região.

    Você já estudou sobre o FIIB? Eu diria que ele é o ABCP da logística e fica também como sugestão.

    Abc e boa semana.

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    1. Não sei como serão as postagens, prefiro o blog do jeito que está, mais expontaneo.

      Como disse não vou mexer ca carteira em 2020 logo não vou subscrever HGLG, não vou aumentar ou diminuir ativos nem tirar ou colocar novos.

      Abraço

      Corey

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  12. Todo mês me da vontade de comprar FII mas a sede de comprar ações é sempre maior, pelo visto vc o inverso kkk

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  13. Qual sua opinião a respeito de uma pessoa que coleciona terrenos? Compra qualquer terreno que aparecer porque diz que "Ninguém pode tirar de você"

    Não compra pra construir, até porque construir custa caro e a pessoa usa a grana toda pra comprar novos terrenos, nunca pra construir em um.

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    1. Não tenho opnião alguma pois não conheço o caso.

      Corey

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  14. Corey, você acha interessante iniciar namoro com uma mulher de 18, 19 anos pensando em casar um dia? Até os 30 daria pra arrumar uma dessa idade.

    Meninas novas assim geralmente estão começando faculdade, trabalho. Dá pra guiar elas. Achar uma ai meio séria, pois não gosto de coisas casuais.

    Bom, nunca namorei e nem fiquei.

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  15. Qual o maior risco de se investir em FII? Eu colocaria tudo que tenho em renda fixa em fii, mas tem aquele lance do preço das quotas, não gostaria de ver no negativo.

    Se for pra comprar sem olhar preço então vamos comprar ações. O Barsi diz que não compensa fundo imobiliário pra quem busca aumentar patrimônio. Se a pessoa já tem milhões ai fica fácil gerar renda com fii.

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    1. Se vc não curte ver oscilação de preço então fique fora de FIIs e ações, o que me interessa nos FIIs são os aluguéis por isso não me importo com cotação.

      O Barsi tem razão, pra buscar aumento de patrimonio existem outras opções. E preciso entender que vc não coloca Ferrari na lama nem Jeep em Interlagos.

      Abraço

      Corey

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  16. Esse pessoal que não olha o preço na hora de comprar vai se dar muito mal. Vao na onde dessas gurus dos Fiis como se fosse a ultima maravilha, logo vem os calotes..aguardem

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    1. Qd falo que não olho preço é que compro o ativo que quero independente da cotação. Agora sair comprando qq coisa sem saber o que está fazendo é outra coisa.

      Abraço

      Corey

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  17. Grande Corey,

    os meus dois cents é que vc está muito exposto a fiis de papel, que no longo prazo vão performar pior do que os de tijolo, e se vc pretende décadas a frente com os fiis, seria interessante ir aportando mais em tijolo, pois os fiis de papel são basicamente uma renda fixa onde o principal não valoriza e alguns ainda investem em CRIs podres. Tem uns posts antigos do Soul que falam muito bem sobre isso.

    Falando por prudência apenas, acho que o mais adequado e seguro é ir aportando em fundos multi-multi e de tijolo, até aumentar um pouco mais o peso deles na sua carteira. Sobre a qualidade dos fiis não sei opinar, mas as gestoras tem algumas aprontando como a Hedge, isso me acendeu uma red flag pq eu sempre gostei dela e agora fiquei com um pé atrás, eles simplesmente queriam vender um prédio de um fundo por um preço ridículo pra outro fundo (imagina o pixulexo que ia rolar), a galera se reuniu e quebrou o pau na assembléia, e a venda foi cancelada.

    É sempre bom lembrar que esses fundos estão no Brasil e geridos por picaretas brasileiros.

    Grande abraço!

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    1. Cacete meu, perdi essa treta. Quais os fundos envolvidos?

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    2. Grande Frugal

      Então, como disse, não vou mexer na carteira em 2020 mas vou continuar acompanhando o mercado pq qd chegar a hora de aportar novamente quero continuar acertivo. No geral estou satisfeito.

      Cara as gestoras fazem cagadas toda hora mas sou da opinião que devo confiar nelas, caso contrário é melhor fazer tudo por conta. Não tem como fugir.

      Abraço

      Corey

      Vagabundo, veja aqui: https://www.youtube.com/watch?v=tF1K5RCdk7k

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  18. Legal Corey, eu ainda estou longe de ter uma carteira definitiva hehe, mas a ideia é essa.

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  19. Excelente Carteira ! Parabéns ! Tenho tb meus Fiis rendendo a uma média de 0,51 pct am. , o que julgo satisfatório. Minha maior preocupação é um dia ver o patrimônio cair pela metade , muito embora estar recebendo os rendimentos , pois acredito que deve vir taxação de i.r. por aí . Imagina só , vc ter por exemplo R$ 100 mil hoje e , daqui um tempo for ver , ter só R$ 50 mil e dizer: PÔ , deveria ter vendido antes! As pessoas dizem então se for assim, fique na poupança pois na poupança não tem valorização de cotas nem desvalorização de cotas , mas também não tem rendimento. Sei lá , acho que pirei de vêz .

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    1. "Sei lá , acho que pirei de vêz ." - todos nós piramos, rsrs. Não tem jeito a gente sempre terá coisas para se preocupar, vou me preocupando conforme necessidade. Sobre a tributação com certeza vai acontecer mais cedo ou mais tarde.

      Abraço

      Corey

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  20. Fala Corey.
    Cara, eu também tenho minha maior posição em MFII11, porém penso exatamente o contrário da maior parte da galera.
    Tu já imaginou como deve ser uma auditoria da CVM? Deve ser um "escrutínio" completo. Ou seja, se passaram no crivo da CMV, podem passar no meu facilmente. Kkkk
    O Yeld deste Fii é fantástico, e o fato de ter passado por essa auditoria me deixa bem tranquilo em relação a sua posição.
    Bacana ver sua carteira, também gosto de analisar a carteira da galera.
    Grande abraço e um ótimo final de ano.
    Stark.
    www.acumuladorcompulsivo.com

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    Respostas
    1. Stark, penso o mesmo que vc. Seria bom que todos os fundos fosse auditados.

      Abraço

      Corey

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