segunda-feira, 18 de junho de 2018

O Apartamento Micado - Season Finale

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Hoje vou dar um tempo nas postagens sobre Portugal, mudar completamente de assunto e falar um pouquinho sobre o meu imóvel micado, para entender melhor veja os links:

Inquilino saiu, imóvel meia boca, e agora?
Updates do Apartamento Micado

Mas se você não tiver paciência de ler, vou dar um resumão. Peguei um apartamento para facilitar um negócio porém esse imóvel era micado, planta ruim, localização meia boca, enfim, uma bosta. Logo que o peguei consegui aluga-lo muito bem, o que me deixou super feliz afinal era um excelente contrato, até que o inquilino saiu... O apartamento ficou vago durante uns meses até que aluguei por um valor somente razoável, dei graças a Deus porque ao menos parei de ter despesas de vacância.

Esse episódio serviu para me abrir os olhos e percebi que não tenho muito estômago para lidar com um dos principais problemas de quem tem imóveis de locação: a vacância. Até então não havia passado por isso, os outros aparatamentos que tenho estão todos alugados e quando um inquilino saiu, praticamente outro entrou no mesmo dia, pagando valores interessantes o que me proporciona um retorno muito bom. Isso me fez repensar a estratégia...

Bom, o apartamento estava alugado porém estava rolando o segundo principal problema de quem tem imóvel de locação: inadimplência. Não inadimplência propriamente dita, mas o inquilino estava pagando todos os meses com atraso. Mal sinal. Estava apenas Ok com a situação, não estava confortável, na verdade estava chateado por ter problemas frequentes com esse imóvel.

Durante a fase de vacância anunciei o imóvel para aluguel ou venda e como de costume vários corretores ligaram querendo trabalhar o bendito. Claro que deixei, sou das pessoas que não se importam em pagar comissão, assessorias, serviços... Acredito que certos trabalhos por mais simples que pareçam e por mais que você acredite ser capaz de fazer sozinho, serão muito melhor realizados por um profissional. Um desses corretores em especial, vou chama-lo de Pedro, demonstrou mais energia nesse trabalho, levou umas três pessoas para visitar porém acabou não dando certo, aluguei por conta própria e a coisa seguiu.

Então um belo de um dia estava eu na fila da padaria quando recebo uma mensagem de voz de Pedro, dizendo que tinha um cliente interessado na compra do apartamento e perguntando se ainda estava interessado em vende-lo. Disse que sim porém o imóvel estava alugado. Pedro se prontificou a fazer todo o trâmite, inclusive de negociar a visita com meu inquilino.

Resumindo a conversa: o apartamento foi vendido, amarguei um prejuízo de cerca de R$ 50.000,00 porém soquei a grana num CDB e estou feliz da vida. Tive prejuízo sim, mas tirei um peso enorme da minha cabeça, pelo menos agora sei que ao menos o dinheiro está rendendo um cadim nesse CDB. No fim das contas o tal apartamento foi um excelente negócio, nem tanto do ponto de vista financeiro e sim do ponto de vista de aprendizagem.

Na média durante o período que fiquei com ele me rendeu 0,5% o que é uma bosta porém é alguma coisa. Tomei no forevis com uma bela grana mas aprendi a ter mais cautela e não sair fazendo qualquer coisa pra facilitar um negócio. Nem tudo são flores na vida, as vezes ganhamos, as vezes perdemos, sou grato por ter ganho muito mais que perdido.

Não sou hipócrita para dizer que continuo apaixonado pelo investimento em imóveis físicos, ainda mais agora que estou fora do Brasil e qualquer problema desses será um tormento para resolver, tanto é que estou negociando a venda de um dos apartamentos para o próprio inquilino, se o negócio sair minha exposição à esse tipo de investimento desabará mais ainda, o que é muito bom.

Ainda não sei o que farei com esse dinheiro, por isso deixei num CDB diário. Algumas ideias são usar na compra de um apartamento para moradia aqui em Portugal (assunto para outro post), entrar como sócio investidor em algum negócio no Brasil (também outro post específico no futuro) ou tacar tudo no TD mesmo. Aceito sugestões.

É isso, esse é o capítulo final dessa novelinha, se bem que pode ocorrer um remake em breve quando eu disser no que usei o dinheiro. Abraço a todos, boa semana!

24 comentários:

  1. Compra um flat bem localizado em SP e seja feliz. Vai conseguir aproximadamente 0,5% ao mês sem maiores dores de cabeça, e continua exposto ao mercado imobiliário.

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    1. Flat é investimento muito alta, não há nada que preste abaixo dos 400k, não posso me dar ao luxo de ter tanto dinheiro investido em somente um imóvel.

      Abraço

      Corey

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    2. Flat tem muita rotatividade, além que custos elevados (condomínio, serviços, etc). Numa vacância vais sofrer horrores.

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    3. Pelo pouco que sei "flat no pool" não tem problema de vacância, mas posso estar errado.

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  2. Quer se sentir melhor Corey? Leia o meu post sobre por quanto estou lucrando com o aluguel da minha casa depois que finalmente consegui aluga-la...rs Como vc disse dá um alivio ter que parar de arcar com condomínio e IPTU mas a vontade mesmo é de acabar logo com esse sofrimento e conseguir um comprador. Te invejo muito mesmo tendo saído no prejuízo, só quem tem imóvel do tipo "elefante branco" sabe oq passamos.
    Falei sobre isso no post A casa desencalhou...


    Sr. IF365

    Blog do Sr.IF365 | Acompanhe meus últimos 365 dias antes da IF e Aposentadoria Antecipada
    www.srif365.com

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    1. Puta merda, 10 meses desocupado, ainda por cima um imóvel desse valor não deve ter sido fácil... Meus imóveis são baratos, o que dilui o risco e aumenta a rentabilidade e mesmo assim não tenho saco pra aguentar vacância.

      Tem razão, acabo de ficar ainda mais feliz com meu negócio, abraço!

      Corey

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  3. Imóvel pode ser um bom investimento, mas é muito caro pro pequeno investidor, além dos riscos de encalhar com um deles.

    O Sr. IF 365 mais acima falou sobre elefante branco. Tem casa que fica vaga pra aluguel ou venda um tempão e nada.
    O duro é que a RF está uma merda e o cara fica sem opção.

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    1. RF tá uma merda porém pinga, imóvel desocupado só dá prejuízo. É melhor zero que números negativos...

      Abraço!

      Corey

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  4. Corey,

    Já pensou em FIIs? Ou em alocar em FIIs, TD, LCIs, CDBs? Dependendo do seu perfil de investidor, quem sabe algumas ações de empresas que apresentem boa gestão e bons resultados?
    Seria o que eu faria.

    Boa semana,
    Simplicidade e Harmonia

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    1. Quase 50% da minha carteira estão em FIIs, eu gosto muito deles mas chega, está bom esse número. Por enquanto vou deixar no CDB pra ir amadurecendo as ideias.

      Abraço!

      Corey

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  5. Grande Corey,
    Cerca de 40 a 50% de minha renda vem de imóveis de aluguel, porém acredito que a presença do dono é imprescindível, até para verificar quem está alugando e as condições que o imóvel se encontra. Eu no seu lugar deixaria no CDB até o TD+IPCA mais longo atinja mais de 6%.
    Por volta de 7 iria de all Inn como o viver de renda. O problema é que imóvel de aluguel dá muita amolação, dinheiro é bom mas sossego é melhor ainda. Ações também são uma opção como fiis, mas TD tem o seu lugar.
    Como você está em portugal, acredito que alugar seja a melhor opção, até para ter liberdade.
    Um abraço,
    Investidor doméstico.
    https://investindonaif.blogspot.com/

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    1. Sim, infelizmente não é um investimento passivo, é necessária certa carga de trabalho e isso pode ser bem chato e se pôr na ponta do lápis, sai bem caro tb.

      O TD está melhorando, estou de olho, mas agora só vou mexer nesse dinheiro daqui 6 meses pra pegar a % menor do IR.

      Eu penso em comprar um imóvel aqui pq o mercado é muito diferente do Brasil (post no futuro) porém ao mesmo tempo bate o desânimo justamente pelo fator flexibilidade.

      Abraço!

      Corey

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  6. Corey, andei comentando nada kk, mas estava sempre por aqui; inclusive durante o tempo de suspense sobre o novo projeto.
    Fiquei feliz que você tenha finalmente realizado isto e esteja feliz.
    Como tem sido a adaptação da Bia?
    Vocês sentiram muita diferença no ambiente de trabalho daí?
    E o cachorro, acho que ele nem sentiu, não é? Kk
    Lembro que certa vez cheguei a comentar com você, sobre o que realmente estava te impedindo de sair do Brasil.
    Será muito bom acompanhar sua adaptação aí. Muita sorte.
    Não sei se é a vibe de vocês, mas caso eu fosse a Portugal certamente viajaria muito para conhecer museus e locais históricos, eu gosto muito disto.
    Dia desses me lembrei de suas postagens, pois, depois que me casei, constatei que estou vivendo uma vida quase minimalista de modo totalmente espontâneo huahua.
    Abraços

    Sandra

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    1. Olá Sandra, bom te ver aqui novamente.

      Bia está muito bem, na verdade acho que não houve nenhuma fase de adaptação, pelo menos não agora no começo, não sei daqui uns meses como vai ser.

      Adoro museus, Bia nem tanto. Estamos viajando muito para cidades próximas.

      Abraço!

      Corey

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  7. Qual é o tipo de imóvel que vc tem? E qual é o % de rendimento mensal que consegue com eles?

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  8. Falou td não é um investimento passivo. É isso que o povo não entende.

    Dá para fazer $ com imóveis. Seja com construção e venda, seja com aluguel.

    Só que dá trabalho sim. Construção dá trabalho. Administrar imóvel dá trabalho. Tenho um amigo portuga que a família sempre mexeu com isso.

    Estão super bem de grana. Só que os portugas TRABALHAM bastante. Sempre tem uma casa que precisa de reforma, um inquilino que precisa ser despejado, inquilino reclamando que a casa está com problema.

    Eles tem dezenas de imóveis para locação e sempre estão atrás de bons negócios. Já tem o olho para avaliar e td mas aquilo é como se fosse o trabalho deles.

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    1. E tem o lance da escala, quando vc tem 10 casas de aluguel acaba dando menos trabalho e tendo menos custo que qd só tem 2 ou 3.

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    2. Falou e disse!

      Imovel de aluguel é um trabalho.

      Tem que manjar um pouco de obra, de reparos e pequenas manutençoes, se for capaz de arrumar algumas coisas melhor ainda, economiza uma grana preta! além disso tem que estar sempre presente acompanhando o andamento da coisa.

      Tenho 16 casas em 2 prédios com 8 casas cada e posso afirmar que é praticamente um trabalho.

      Da pra tirar ai aproximadamente uns 15% ao ano liquido. E quanto mais baratinha a casa menor a vacancia.

      Abç

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  9. Aluguel tem ser igual leilão de flores , ficar parado não vale a pena, ainda mais apartamento que tem alem do IPTU e o custo de oportunidade , temos também o condomínio.
    https://www.youtube.com/watch?v=cONg_gHQReE

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    1. Apartamento costuma ter retorno melhor que casas, além de ter menos manutenção, porém qd ocorre vacância, tem que arcar com condomínio.

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  10. Conhece o ABC? aqui tem um monte de Apartamentos sem condominio, onde o construtor compra um terreno (aqui em SP falamos terreno e não lote rs) e faz um predio de 2 e 3 andares, tá uma febre isso aqui no ABC

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  11. Conheço sim, esses predinhos estão pipocando principalmente em Santo André, acho que tem a ver com alguma legislação que facilita isso na cidade.

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  12. Olá Corey

    estou com endereço novo, já está adicionado amigo.

    https://acervost.blogspot.com/

    abs!

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