terça-feira, 13 de janeiro de 2015

Como me arrependi de não ter feito um negócio por seguir conselho de internet

Em agosto de 2012, durante o primeiro ano do blog eu fiz a seguinte postagem:

http://coreyinvestidor.blogspot.com.br/2012/08/imovel-novo-juntando-o-util-ao-agradavel.html

Pra resumir eu estava pensando em comprar um apê na planta visando moradia e quem sabe alguma valorização. Na época eu ainda morava no meu apê próprio (que hoje está alugado) e sofria com vizinhos barulhentos e selvagens (pra ser educado) e estava desesperado pra mudar. Veja alguns dos comentários feitos naquele longínquo post:



Forreta disse verdades com relação ao preço de imóveis no exterior, mas eu moro em São Paulo, teria que comprar a lata de sardinha... Aliás, hoje moro numa lata de sardinha e sou muito feliz!


Max usou o argumento da bolha imobiliária, essa bolha de titânio que nunca estoura...Sobre o aluguel ele argumentou muito bem e é isso que faço hoje.


Pra terminar nossa saudosa e inteligentíssima Ostra fez um dos comentários mais sensatos e realistas. Ela errou sobre a valorização do imóvel (e justamente aqui está meu arrependimento como verão logo mais) mas disse verdades sobre a ideia de comprar um apê pra morar.

Bom, não comprei o imóvel... Segui os conselhos da maioria e me mantive fora do negócio. A culpa não é dos comentaristas, a culpa de não ter comprado o apê é única e exclusivamente minha! Eu deveria ter comprado aquele apê!!!

Passo em frente a obra todos os dias, ele está quase pronto, por fim após idas e vindas acabei vindo morar no mesmo bairro daquele imóvel. Todo santo dia me pergunto por que caralhos não segui minha intuição e comprei o apê. Isso complica ainda mais porque um amigo comprou uma unidade lá e acaba de revender com um lucro de 30% em cima do que pagou de entrada! Vejam, a bolha não estourou, o imóvel valorizou, o bairro ficou ainda melhor porque novos empreendimentos estão surgindo, novos comércios apareceram e a tendência é de valorizar ainda mais!

Provavelmente não iria morar no apê mas poderia ter ganho uma boa quantia nessa brincadeira, caso tivesse entrado pra brincar... O negócio era bom, não ia depender de muitos recursos, não ia abalar meus negócios. Fazendo uma retrospectiva eu teria feito tudo o que fiz nesses 18 meses e ainda teria comprado o apê numa boa, sem apertos e sem abrir mão de nada.

Agora já era, passou, não há absolutamente nada que possa ser feito pra remediar, mas serve de lição para não entrar na onda pessimista que abala o Brasil! Internet é muito bom, mas se você analisar, a internet é pessimista por natureza e isso nem sempre é bom. Outra lição que tiro é confiar mais na intuição, temos um poder bizarro de saber coisas por antecipação, isso é algo que todos conseguem treinar e pode acreditar, funciona!

38 comentários:

  1. Algum tempo atrás fiz algo parecido numa escala menor. Pedi sugestões, mas acabei fazendo o contrário da maioria.

    Acho que nestes casos o ideal é aproveitar os pontos de vista diferentes do seu para ter certeza que esta analisando a decisão corretamente. Na empolgação podemos pensar só no que é agradável ou a partir de um certo ponto de vista "padrão".

    E, como você disse, a culpa de quem faz ou deixa de fazer não é de quem deu a sugestão. Até porque o bônus ou o ônus também não é.

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    1. Olá Casado!

      Vc está certo, é legal pedir opiniões mas não podemos deixar levar pela maioria até pq toda unanimidade é burra.

      Abraço!

      Corey

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  2. Corey... claro que você sabe, mas olhar para trás não adianta nada... vou te dar um exemplo, sem saber nada a respeito do imóvel.
    Seu amigo comprou o imóvel e pagou 5% de taxa de comissão, houve uma valorização de 30% e ele revendeu pagando mais comissão para o corretor.
    Entao calculamos uma valorização de 20% em 1 ano e meio, imagino que você tenha pego o dinheiro que iria empatar no ap e aplicado, e usando uma aplicação de 11% aa , em uma conta de padeiro, daria 17% em 18 meses, menos os 20% de lucro do ap, a diferença é de 3%, ou seja você deixou de ganhar apenas 3% e não correu o risco de uma bolha ter estourado. rsrsrsrs
    Se tivesse comprado dólares naquela época teria feito um investimento melhor, mas ai seria apenas mais um SE.
    Seu amigo teve o mesmo lucro que você teve, porem de outra forma e com mais risco.
    *A Ostra faz falta mesmo
    abc
    Rudi

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    1. Rapaz, não tinha parado pra pensar nesses números... muito interessante, faz todo o sentido. Assim por cima suas contas estão certas e fico aliviado com isso, rsrs!

      Abraço!

      Corey

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    2. Ponha nessa conta itbi, IR de 15% sobre ganho de capital, etc

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    3. Exatamente. O pessoal quando fala de seus investimentos, gosta sempre de falar do bruto e 'esquece' de custos transacionais, IR e custo de oportunidade. Acho que é inclusive um mecanismo de auto-preservação do ego.

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    4. Nossa que post horrível. O cara não sabe nem fazer conta e vem chorar por negócio imobiliário que supostamente não fez?
      Quantos apartamentos são anunciados e não vendidos? Te respondo: mais de 90%. Quer dizer, você teria 90% de chance de se dar mal, para lucrar centavos a mais que qualquer Tesouro Direto e ainda vem chorar amigo? Assim tá difícil.
      Os caras da internet te fizeram um IMENSO FAVOR.

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  3. Corey,

    Sou radical nesse aspecto. Para mim, só anta compra na planta. Você compra um carro na planta, por exemplo? Quando eu comprar o meu imóvel, o que deve acontecer em 2019/2020, ou eu compro novo ou usado, mas ambos construídos e prontos para morar.

    Seu amigo deu sorte. E será que ele vendeu mesmo? As pessoas adoram encher a boca para gabar-se, mas às vezes ele está com o imóvel encalhado e fingindo que fez o negócio do século.

    E, para encerrar, a única construtora que eu confio chama-se Eztec. O resto é lixo!

    Abraços.

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    1. Olá IL!

      Vou ter que discordar de vc. Pra mim toda forma de radicalismo é burra! Não vou discutir com vc as vantagens e desvantagens de comprar imóvel na planta pq isso é igual discutir o que é melhor câmbio mecânico ou automático? (óbvio que automático, trocar de marcha manualmente é idiotice (fui radical agora, rsrs)). Acontece que vc não pode fechar os olhos pra realidade, pode sim ser bom negócio e muita gente ficou literalmente rica do dia pra noite ao aproveitar oportunidades certas na hora certa.

      Meu amigo vendeu sim, é uma pessoa próxima. E quanto a sua amada Eztec, seria a última construtora na qual compraria um imóvel. Tenho 3 casos próximos de pessoas que tiveram problemas com atrasos, qualidade do imóvel ou as duas coisas juntas.

      Abraço!

      Corey

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    2. Corey,

      Eu estou falando no sentido da MORADIA. Nesse aspecto não existe oportunidade e sim necessidade! Ainda assim, considero comprar imóvel na planta mais arriscado do que investir na tão "temida" Bolsa.

      Pelo o que eu sei, essa aberração financeira só existe aqui na Banânia. E sobre a Eztec, dentre todas as construtoras do mercado, ela é a melhor sim, todos os seus empreendimentos são de alto padrão e muito bem construídos.

      Falo isso porque tenho um cliente cuja filha dele é casada com um dos diretores da empresa.

      Abraços.

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    3. IL, essa "aberração" existe sim em outros países, pelo menos nos EUA tenho certeza que existe e é de maneira muito melhor pq normalmente vc pode customizar o imóvel.

      Concordo com vc que comprar na planta é arriscadíssimo e se for pra moradia vc corre um monte de riscos não mensuráveis como ter uma vista de merda ou pegar apê com insolação (é assim que se escreve) errada, etc. Mas do ponto de vista de investimento não vejo problema algum desde que a pessoa saiba o que está fazendo. Repito, se fosse uma merda do jeito que vc fala não teríamos tanta gente que ganhou, ganha e ganhará dinheiro comprando imóvel na planta e revendendo depois.

      Rapaz, sinceramente eu não sei o que vc considera alto padrão. Se vc comparar com a MRV eu concordo, Eztec é muito superior, mas o conhecimento que tenho sobre imóveis deles me diz que eles são no máximo medianos (em relação a acabamento e infra-estrutura pq sobre a construção não posso falar nada pq não sou engenheiro civil). Pra vc ter um exemplo, o apê Eztec de um dos meus amigos não possui sequer preparação para ar condicionado split e estamos falando de um apê de projeto novo e de mais de 1kk. O apê onde moro, de uma construtora menor, já veio com ar na sala e no quarto além de sistema de exaustão na cozinha. Sem contar a qualidade muito boa do porcelanato e das paredes lisas e pouco tortas.

      Abraço!

      Corey

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    4. em termo de obra, não existe construtora boa ou ruim, existe poder aquisitivo para comprar imóvel. A Ezetec como varias outras construtoras faz imóveis para classe media baixa e classe media alta... e a qualidade muda de acordo com a grana, um apartamento de 80 m2 pode custar 300 mil ou um milhão, mas pode ter piso de cerâmica, porcelanato, granito ou de mármore aquecido... não se mede uma construtora por uma determinada obra, mas se mede o poder aquisitivo do comprador pelo tipo de apartamento comprado.
      A propósito, para se falar em apartamento de alto luxo, o custo é superior a 10MM.
      A escala da construção civil de luxo é:
      De 1MM a 5MM é Baixo Luxo, de 5MM a 10MM é luxo e mais de 10 MM classe Alto Luxo.
      Então não adianta chamar apartamento de 500 mil de luxo, é o mesmo que dizer que tem um Honda Civic de luxo, isso é propaganda de construtora para encher a bola do comprador. Mas vá lá no Hipódromo, na Marina ou em um bom campo de Golfe e diga que você tem um apartamento de 500 mil de luxo, lhe garanto que você vai ser a piada do dia.
      Rudi

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    5. Rudi, obrigado pelos esclarecimentos. O apê do meu amigo não é de luxo, mas fica bem localizado e custa mais de 1kk e não me conformo por faltar coisas que considero básicas para um imóvel desse valor. É igual comprar um carro de 60k sem rádio.

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    6. Corey, um dia eu escutei uma coisa que é a mais pura verdade neste ramo imobiliário, vou repetir. Só esta a venda porque tem alguém que compre.
      Eu concordo com você, acho um absurdo um carro de 60k sem radio, mas aposto que tem gente que compra, então a indústria fabrica e ganha dinheiro.
      Em SP a pouco tempo eu vi um absurdo, um ap de 35m2 sendo vendido por 1 milhão, achei uma temeridade, mas por experiência fui ler em outros lugares a respeito, pois na matéria da Veja SP dizia que vendeu todos, e depois vi que para um nicho de mercado valia muito a pena comprar este apartamento, ele oferecia vantagens enormes para o comprador, tanto que vendeu todas... o problema é que na vida somos muito diferentes e nossas prioridades também, vou te dar um exemplo na construção, para quem é casado e com filho pequeno, é muito bom um prédio com salão de festas infantil, para um cara solteiro não faz a menor diferença pagar por este espaço no prédio, mas para o solteiro é importante um apartamento com um banheiro grande pro casado com filho é interessante dois bons banheiros, mas para ambos uma varanda com espaço gourmet é fantástico.
      Essa é a questão, um carro sem radio pode ser ótimo para um cara que gosta de instalar o próprio som, mas para um cara que não curte o som básico é inútil. A questão maior é essa o que é básico para um não é básico pro outro, mas um prédio engessa o modelo para todos, e isso causa essa questão de um prédio de mais de 1MM não ter tudo.
      o melhor é listar o que é indispensável, o que dispensável e o que é conforto, ai sim o cara vai pra rua ver o que o mercado oferece e tenta se enquadrar na maior quantidade de itens da lista.
      Abç,
      Rudi

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  4. Corey,

    O Brasil esta em um pessimismo agudo e podemos tirar proveito disso, porem o problema eh quando esse pessimismo comecar a ser real. :)

    Uta!

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    1. Pois é Estagiário, mas acho que dá pra saber qd começar a ser real pq todos estarão ainda mais pessimistas...

      Abração!

      Corey

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    2. Olha só hein...
      Vou seguir o seu conselho que você me deu via e-mail, espero que o resultado seja o oposto deste. Hahahaha

      Uta!

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  5. Olá Corey primeiramente gostaria de parabeniza-lo pelo blog e dizer que sou um seguidor assíduo das suas postagens. Muito interessante seu relato sobre os conselhos da internet, realmente podemos cometer alguns deslizes se tomarmos tudo ao pé da letra. Mas como você mesmo que sabe tudo deve ser encarado como experiência, eu mesmo tenho muito a aprender e assim como você estarei preparado para os percalços que aparecem no meu caminho. Mais uma vez minhas congratulações pelo blog e aproveitando a oportunidade gostaria de convidá- lo a conhecer meu blog tiu patinhas, ainda estou no início da sua construçao e com o tempo vou melhora-lo. Obrigado por compartilhar sua história com a gente é sucessos em seus objetivos.

    Patinha$

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    1. Olá Patinhas!

      Sim, encaro como experiencia e sei que é importante quebrar a cara de vez em quando, eu mesmo já fiz uma postagem sobre isso.

      Abraço!

      Corey

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  6. Essa postagem eu não palpitei pois ela foi a postagem seguida à postagem do dia 20, da síndrome de asperger...

    Hoje, o que eu diria sobre pessimismo? Diria que o HUEzil é mais sorte do que juizo, então não dá muito para fazer planos lógicos. Vc faz todas as contas, vê que aquilo tem tudo para dar errado, mas acaba dando certo... O negócio é não colocar todos os ovos na mesma cesta e ir para cima!

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    1. Grande Eike!

      Vc tem razão, Brasil é mais questão de sorte que propriamente planejamento, devemos planejar mas ter os planos flexíveis.

      Abraço!

      Corey

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  7. Corey, em 2012, qdo o povo estava borrando a cueca de medo da bolha imobiliária, comprei um apto de 2 quartos na planta e alguns meses atras vendi o mesmo com lucro de 52%.

    Grande abraço!
    Bagual

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    1. Pois é, assim como vc existem centenas...

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    2. Boa tarde,

      Fiz o mesmo com um apartamento comprado na planta em 2012. As pessoas são pessimistas demais. É claro que planejamento é imprescindível nestes negócios de alto valor.

      Mas dizer que só anta compra apartamento na planta como foi dito em um comentário acima é no mínimo uma demonstração de falta de conhecimento e estudo. Muitos perdem dinheiro por fazerem negócios na correria, mas quem planeja e estuda geralmente se torna uma "anta" rica e feliz...hehehehe

      Abraço

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  8. Corey,

    Poderia ter sido o contrário também: você ter seguido a maioria e ter se dado bem, ou mal. Generalizar é ruim realmente. Agora concordo que a intuição tem um poder extraordinário, sempre confie na sua.

    Abraço!

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    1. Sim, poderia ter dado errado, mas a questão é deixar de fazer algo pq outras pessoas acham ruim, a intuição sempre deve ser observada.

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  9. Corey,

    Desde ontem estou com a ideia de fazer um post sobre imóveis lá no meu blog. Em geral, vejo repetições de pessoas não recomendando a compra por causa de uma possível bolha. Em 2012 comprei um apartamento na planta e desde então estou de olho no mercado. Ano passado surgiu nova oportunidade e comprei outro na planta. De 2012 para cá, o que percebo, considerando variáveis de mercado, como localização, tamanho e oferta, é que a "valorização" em muitos casos não tem acompanhado a inflação. O pico de ganho para quem especula já passou... mas ainda acredito que diversificar em imóveis é uma boa opção.

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    1. Olá IpA!

      Verdade, o pico da especulação já passou mas nem por isso podemos descartar imóveis como bons investimentos. Qd eu tive a oportunidade de comprar esse apê o pico tb já havia passado, mas se tivesse feito, teria ganho algum dinheiro...

      Abraço!

      Corey

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  10. Corey, você não teria ganhado dinheiro. Fique tranquilo. Veja o comentário do Anon 13 de janeiro de 2015 17:18. Considere ainda os gastos com tributos. Considere ainda o pesado INCC (ou outras formas de reajuste do saldo devedor), caso vc não tivesse o valor todo para comprar à vista. Na planta é realmente complicado. Acaba sendo uma especulação arriscada essa de compra para a venda do "ágio". Se a opção fosse para morar, aí as questões seriam outras.

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  11. As pessoas "virtuais" não são capazes de ter a exata noção do negócio, como você tem estando in loco. Então muitos palpitam sobre o que não sabem e pode acabar atrapalhando.

    Mas lembre-se de que a decisão final é sempre sua.

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  12. Na minha humilde opinião, investir em imóveis é interessante sim, pois eles oferecem 3 características importantes no longo prazo: possibilidade de alavancagem (aumento dos ganhos), proteção contra a inflação (no longo prazo eles tendem a valorizar em linha com o dragão e os aluguéis são reajustados pelo IGP-M ou outro índice) e potencial de geração de renda (via aluguéis). Isso dito, é um mercado complicado, que demanda estudo e muita análise, além de uma certa reserva de liquidez para lidar com os imprevistos.

    A maioria das pessoas faz negócio com imóveis na base da orelhada, com umas contas de padeiro bem toscas, e não sabe na real se ganhou ou perdeu. Quem investe de verdade em imóveis usa métricas de retorno bem definidas e uma boa dose de conservadorismo nas estimativas de ganho.

    Acho que imóveis devem sim fazer parte do portfólio de um investidor focado em construção de riqueza, mas o foco pra mim é muito mais geração de renda e proteção contra a inflação do que ganho de capital fazendo "trading", por assim dizer... e considerando o cenário imobiliário brasileiro, encontrar bons imóveis para comprar e que gerem um bom retorno é uma tarefa que demanda bastante procura e tempo.

    Enfim, meus dois cents nesse tópico...

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  13. Seguindo agora oficialmente. hehehe. Abraço.

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  14. Olhando para trás é moleza. Ninguém sabe do amanhã. Havia um risco de comprar o imóvel naquele período e vc não topou comprar esse risco. Teve gente que viu mais potencial de lucro na OGX... Intuição também: Player de petróleo privado na bolsa não sendo uma estatal.

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  15. Quase nunca vejo este blog, mas isto que vc falou é relativo. Veja que a Caixa aumentou o juro. A taxa selic aumentou. As demissões começaram. A poupança é pequena em relação ao pib. O pib (com minúscula mesmo) estâ quase zero. 70% das famílias estão endividadas. Ou seja, quando alguém quiser vender um imóvel vai ser cada vez mais difícil achar comprador. Hora de quem tem grana, de quem estiver líquido, comprar com grande poder de barganha. Paciência é o nome do jogo!

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  16. Olá Corey, tenho uma pergunta meio fora do tópico. Vou tirar o meu visto para os EUA e estou lendo relatos de que o processo é humilhante.

    Tem que enfrentar filas, funcionários mau-humorados, perguntas cretinas, invasão de privacidade na entrevista, pessoas sendo tratadas como lixo, etc. E quando se chega lá, o tratamento na imigração não é diferente.

    Isto tem me deixado com o pé atrás em ir para os EUA, sei que você jpa foi mais de uma vez, você confirma essas informações?

    Obrigado e parabéns pelo blog.

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    1. Não é que o processo seja humilhante, o caso é que os consulados são tão inchados com gente querendo visto, que vc é meio tratado como se fosse gado.

      E na entrevista seja objetivo, não queira ficar colorindo algo que tem que ser preto no branco. Responda as perguntas sem enfeitar muito. O principal é provar para o consulado que vc tem recursos e tem motivos o suficiente para voltar para o Brasil como emprego, imóveis, filhos, família, etc.

      Nos EUA difícilmente vc será barrado na imigração se tiver o visto no seu passaporte.

      Abs

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  17. Fala Corey, uma vez meu pai me disse que o melhor conselho que eu posso seguir é o da ponta do lápis.

    Colocar tudo na ponta do lápis. Se ali mostrar que um investimento vai vingar, refazer os cálculos mais duas vezes. Se o resultado for o mesmo, como diria o Capt. Nascimento "mete o dedo nessa porra."


    Abs

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