domingo, 19 de janeiro de 2014

Impressões sobre o mercado de FIIs

“Não sou especialista, muito menos consultor. Esse texto reflete apenas minha opinião pessoal e não deve ser levado como verdade absoluta nem “dica” de investimento. Estude, entenda e tire suas próprias conclusões."

Quem acompanha meu blog sabe que meu objetivo ao investir é obter renda passiva proveniente de fluxo de caixa, nesse contexto os FIIs são uma modalidade interessante por ser uma maneira fácil e rentável de se obter fluxo de caixa através do investimento em imóveis. Minha carteira tem parcela considerável concentrada nessa modalidade.

Quando comecei a investir em FIIs (cerca de um ano e meio atrás) as cotações estavam nas alturas, existia muita euforia e a cada mês as pessoas se orgulhavam do ganho de capital através do aumento das cotações dos papéis. O tempo passou e mil e um motivos depois as cotações começaram a cair, FIIs já não eram mais vistos como bons investimentos, saíram de moda... É aquela coisa: quando está caro reclamam porque está caro, quando barateia reclamam que tá perdendo dinheiro. Ser humano é muito incoerente...

Minha carteira de FIIs está totalmente no vermelho, ou seja, pela cotação atual, estou perdendo dinheiro em todos os fundos. Estou preocupado? Sim, mas não muito. O que me preocupa não é se as cotações cairão mais ou não, mas sim o que vai acontecer com a economia brasileira num contexto global. Na minha opinião é com isso que devemos nos preocupar. Por outro lado, como não tenho bola de cristal nem sou amigo da Mãe Diná, só me restam duas alternativas: 1º Parar de investir, abandonar os planos de independência financeira e torrar toda minha grana antes que viremos uma Venezuela ou 2º diversificar visando minimizar os riscos. Fico com a segunda (embora a primeira pareça bem tentadora). Quando digo diversificar, quero dizer diversificar as modalidades de investimento e os setores dentro de cada modalidade.

O fato é que o atual cenário de preços dos FIIs (caindo a cada dia) está abrindo uma excelente oportunidade, praticamente nenhum fundo paga menos de 0,8% de renda mensal, alguns estão acima de 1%, o que são números bastante expressivos. Continuarei aportando nessa modalidade ao longo de 2014, como disse, vou diversificar. Antes acreditava que ter mais de 10 fundos era besteira, agora penso que devo ter ao menos 20. Estou muito concentrado em fundos de escritório, setor que vem demonstrando saturação (ainda mais com a estagnação da economia), queda de preço de aluguel, reajuste patrimonial negativo e aumento da vacância; pretendo não comprar mais fundos desse setor. Minha maneira de diversificar é parar de aportar, jamais vender. Tenho VLOL desgraçadamente acima da cotação atual, mas não venderei, a parcela alocada nesse papel tende a diminuir a cada mês e logo será irrisória, não compensando a venda no prejuízo.

Não sou nenhum expert, longe disso, apenas tento seguir a razão e simplificar ao máximo. Vejo gente complicando demais as coisas, entre essas complicações está tratar FIIs como ações, fazendo trade, tentando fazer timing... Não tem nada a ver! FIIs nada mais são que uma maneira de investir em imóveis pra gerar renda através de aluguel e ponto! Se você está em fase de acumulação, foque no ganho de capital, FIIs não são para você.. Eles são pra quem não se preocupa tanto com a variação de cota e sim com a saúde do fundo e seus proventos e pretende gerar fluxo de caixa consistente.

Sobre bolha imobiliária, o fato é que acontecendo ou não uma explosão, as empresas continuarão precisando locar espaços para suas sedes, os hospitais e faculdades continuarão funcionando, as empresas de logística continuarão precisando de prédios. O grande problema não é a bolha imobiliária, e sim os rumos da economia do país. Se continuarmos na merda que estamos, todos sofrerão, não só quem investe em FII. Como não sei o que o futuro me reserva, não vou tomar decisões baseadas em cenários apocalípticos nem em mundinhos cor-de-rosa. 

25 comentários:

  1. Olá Corey, achei interessante sua reflexão, FII não é como ação que você espera um aumento patrimonial, portanto pode não ser interessante na fase de acumulação.

    Eu estou na fase de acumulação e penso em investir em FIIs com o objetivo de diversificar, neste caso acho que pode ser válido.

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    1. Olá Invisível!

      Penso assim: se vc comprar um apartamento pra alugar, vc espera que ele valorize com o decorrer do tempo, ninguém quer perder dinheiro... mas essa valorização não precisa ser imediata. O que tem que ser imediato é o retorno do aluguel. O mesmo vale para os FIIs.

      Com certeza é interessante diversificar com FIIs, mas é necessário entender que eles não tem nada a ver com ações (tirando que possuem um código de negociação e vc compra através de corretoras de valores).

      Abraço!

      Corey

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  2. Grande Corey,

    Realmente, as pessoas tendem a complicar muito as coisas, e muitas vezes coisas simples acabando criando 7 cabeças, escamas calcificadas e criando a possibilidade de cuspir fogo e gelo ao mesmo tempo.

    Na minha opinião sua estratégia está óh... um brinco!
    Se você fosse vender estaria comprando na alta e vendendo na baixa. Como você ainda irá aportar mais e mais, não há a necessidade de se vender em momentos de euforia.

    Sobre o valor dos FIIs realmente estão caindo constantemente mas acredito que não por causa da nossa economia, mas sim por causa que não é mais a moda e também por conta da alta da Selic.

    A alguns anos atrás quando um tal de 9 dedos estava tomando conta de um país grande aqui na América do Sul, a população deste país estava em festa, devido a economia estar relativamente bem, o PIB aumentando, tanto que ele chegou a criar uma programas sociais, que na minha opinião são tanto ou mais falhos e cheios de erros quanto programas de computadores criados por técnicos do primeiro ano, enquanto na mesma época, um tal de senhor W de White, estava tomando conta das terras do Tio Sam, e lá estava um barata voa, com várias pessoas tentando se matar pulando das janelas de suas casas, mas devido a elas não estarem nos últimos andares dos prédios, só conseguiam piorar mais a situação pois eram obrigadas a gastarem mais dinheiro com tratamentos médicos particulares.

    Pois bem, hoje, este dito país do sul, está sendo governado por uma mulher que no inglês podemos chamar de "bad eaten" e que está afundando o país assim como no país das vacas sagradas, do país do pastel de "flango" e do território do badass Putin. Enquanto hoje as terras do Tio Sam são governadas pelo B (Black?) Obama e estão rindo sozinhos pois a situação lá melhorou muito...

    Em outras palavras, a mais ou menos uns 5~10 anos atrás os EUA e a Europa estavam numa chuva de pica, tentando escolher a menor para sentar, mas como a natureza é sábia dividiu essa tempestade onde grande parte foi para a ásia e para a América do Sul. Já tá garoando por aqui, e a tendência é que piore, mas se nós investidores formos espertos o bastante, ficaremos calmos, ganharemos um guarda chuva com a nossa diversificação e ficaremos protegidos, ou ainda, arrumaremos as malas e iremos para onde o sol reina, ou a neblina, caso queira ir para a terra da "rainha que não morre".

    PS: Desculpe, baixou o espírito e tive que compartilhar. HAHahahahahah

    Uta!

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    1. Grande Estagiário!

      É esse tipo de comentário que me dá ânimo pra continuar o blog, é de pessoas inteligentes como vc que precisamos por aqui, fodam-se os trolls!

      Cara, seu pensamento tá perfeito, concordo com tudo. Realmente o que tá levando a queda dos FIIs é a alta da selic e por ter saído de moda, mas não podemos fechar os olhos para o rumo da economia. Precisamos ser inteligentes e não deixar o desespero bater, é preciso um pouco de sangue frio.

      Quanto a chuva de pica, os weather channel me informou que haverá grandes tempestades por essas terras e que, como já é de costume, haverá alagamentos que demorarão um pouco a passar, então aconselho que além do guarda chuvas, compremos botes salva vidas.

      Um grande abraço e um excelente domingo pra vc!

      Corey

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    2. BAD EATEN KKKKKKK GARGALHEI ALTO AQUI

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  3. O que me preocupa mais é até onde vai a bolha imobiliária. Sei que tem muito mimimi sobre o assunto, tem gente que defende que os preços estão coerentes com a realidade, outros que não, mas pelo menos na experiência que eu tive meses atrás pra vender um imóvel, existe uma oferta muito grande e a demora pra vender é gigantesca. Penso que assim que a deterioração da economia começar a atingir o povão de verdade com desemprego (porque até agora só sentimos a inflação) o bicho vai pegar pra esse monte de financiamento eterno que o povo se enfiou, e fico pé atrás com o impacto disso nos FIIs.
    Já tem muito fundo internacional pulando fora do país, o rating tá com a iminência de ser rebaixado, a dívida pública disparou pra estratosfera, enfim tá cheio de problema no Brasil, e a única arma que parece que temos pra tentar dar uma controlada é aumentar a SELIC, porque o governo em si só vai trabalhar pra piorar a situação. Tô com bala na agulha pra investir pesado, mas vou focar em Tesouro por enquanto até ter um pouco mais de clareza.

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    1. Olá Nerd!

      Concordo com sua opinião sobre a bolha, junte a isso o fato da complicação que é a venda/compra de imóvel e a coisa fica ainda mais pesada; o porém é qual relação isso teria com FIIs? Não consigo ver um link objetivo entre as duas coisas. Tudo bem que o assunto é imóvel, mas os setores são completamente diferentes, por isso acredito que o que mais importa é o rumo da economia.

      É difícil ver através da névoa negra que estamos enfrentando, o jeito é voar por intrumentos até encontrar um céu azul (será?).

      Abraço!

      Corey

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  4. Olá Corey,
    Eu acredito que investir em FIIs não é uma má opção.
    Mas as ações também estão caindo. Penso talvez em utilizar os FIIs no período de usar o dinheiro. No período de acumulação, ainda ando preferendo as ações.

    http://investidordefensivo.blogspot.com.br/2013/01/viver-de-renda-de-aluguel-ou-de.html

    abs!

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    1. Olá ID!

      Vc está absolutamente correto, FIIs servem para gerar caixa, não para acumular.

      Abraço!

      Corey

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  5. Fala Corey!
    Também não sou nenhum expert, mas pra mim esta queda toda nos FII's tem acontecido de forma natural pelo mercado, de forma a ajustar a rentabilidade dos fundos à taxa de juros que segue seu caminho de alta. No Brasil, a rentabilidade e a taxa de juros ainda têm um papel bastante relevância na precificação dos fundos imobiliários na bolsa de valores.
    Quando a bolha imobiliária estourar, se é que isto vai acontecer, aí sim poderemos sofrer quedas maiores, com renegociações de aluguéis e desocupação de imóveis...
    Também estou focado na geração de renda e a diversificação de papéis e de mercados tem sido a pauta principal no que diz respeito à proteção do capital.

    []'s.

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    1. Olá IR!

      Sinceramente não consigo achar uma relação entre bolha imobiliária residencial e FIIs comerciais, o problema "bolha" dos FIIs pode ser o excesso de prédios de escritório.

      Abraço!

      Corey

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  6. Neste momento quase tudo está caindo. O ambiente econômico não é dos melhores. Para os fundamentalistas, não há melhor momento para garimpar!

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    1. Pois é, quem é racional não está desesperado.

      Abraço!

      Corey

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  7. Sei não, acho que a situação mudou muito.
    Antes, as notícias ruins eram intercaladas com notícias boas, agora, é notícia ruim + notícia ruim.
    Olhando pelo histórico da economia brasileira, temos um período muito maior de juros altos do que de juros baixos.
    Não vejo o nosso cenário hoje, melhor do que na época que a tx selic beirava nos 15% - 18% ano.
    Nossa querida Dilma afugentou todos os investidores e talvez seja necessário aumentar os juros para atrair esse pessoal de volta, sem contar a inflação.

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    1. Olá BBB!

      Realmente estamos passando por uma época de densa neblina, as notícias ruins se acumulam e a sociedade está cada dia mais idiota (vide os rolezinhos).

      ABraço!

      Corey

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  8. Corey, muito bom o post, e a série sobre a viagem aos EUA. Meus parabens!

    Dúvida: Quanto o valor do FI cai, o "aluguel" dele também cai, ou mantém? O "dividendo" dele se mantém na mesma $ do valor da compra?

    Será que fui claro?...rssss
    Grande Abraço

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    1. Olá Baiano!

      O valor da cota em nada influencia o valor dos proventos, porém o contrário pode acontecer. É justamente por isso que a oportunidade de entrada é boa: vc tem condições de comprar um fundo que paga bem pagando pela cota menos que a alguns meses atrás.

      Abraço!

      Corey

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  9. Bela postagem Corey, eu tb estou na mesma situação que vc tenho um preço médio horrível em VLOL, mas vou tocando o barco, o plano é nunca pagar o IR pela venda deles... rs discordo um pouco sobre os fundos de escritório, acho que eles são diversificados por natureza ja que cada escritório trabalha em um ramo de atividade diferente, quanto a saturação ainda acho cedo p/ afirmar alguma coisa, mas é como vc disse tudo vai depender na nossa politica econômica.... Abraços !!!

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    1. Olá Zé!

      Tb pretendo nunca pagar IR por vender FIIs. O problema que vejo nos escritórios não é a diversificação, como vc disse, eles são diversificados por natureza. O problema é o aumento da oferta que causa diminuição do preço do aluguel por m² e as reavaliações negativas de certos prédios.

      Abraço!

      Corey

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  10. fazendeiro potiguar20 de janeiro de 2014 11:07

    Bela postagem corey.

    Acho este um excelente momento para a compra de FIIs, tem rngo pagando 10,5% aa. Mas diante do quadro de incertezas que temos na economia nos proximos anos, vejo como um excelente momento para entrar tbm na RF. Sempre aparece uma oportunidade de um CDB ou LF pagando liquido de IR mais que 98%-100% do cdi contando com a protecao do FGC. Em resumo, pra quem esta de olho no LP, tem muita oportunidade aberta e pouco capital disponivel para investimento.

    FazP

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  11. Corey, depois posta sua carteira de FIIs aí, se possível com os yields, valorização atual e alocação de cada ativo, gostaria de conhecer.
    abraço

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    1. Olá UB!

      Cara, não tô a fim de detalhar a carteira, não sei nem pq ainda divulgo o patrimônio... Podemos trocar ideia sim, sem problemas, mas não quero divulgar a carteira certinha, entende? Desculpe!

      Abraço!

      Corey

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    2. Não estou interessado nos valores, e sim nos percentuais de alocação e desempenho ao longo dos anos.
      Abraço!

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    3. Certo... Vou pensar uma maneira de fazer isso. Abraço!

      Corey

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