quinta-feira, 11 de julho de 2013

[FIIs] - Opinião - Hotel Maxinvest (HTMX11B)

Fonte: http://tetzner.wordpress.com/
Continuando a série sobre opiniões de Fundos Imobiliários, hoje falarei de um que tem causado discórdia e opiniões conflitantes, vou tentar dar minha opinião a respeito.

O Fundo Imobiliário Hotel Maxinvest é um fundo diferenciado, composto por unidades hoteleiras e flats na cidade de São Paulo. Esse, salvo engano, é um dos poucos (senão o único) fundo imobiliário com características residenciais, o que pode ser interessante para quem quer investir em imóveis residenciais sem a burocracia e alto investimento que representa a compra de um imóvel para locação. No exterior é muito comum o modelo de fundos imobiliários que compram tanto unidades hoteleiras (como o HTMX) quanto apartamentos e prédios residenciais inteiros focando na locação residencial. Temos que pensar que, comparando com alguns países europeus, o brasileiro é um dos poucos povos que tem essa cisma com “casa própria”, em muitos locais, as pessoas não se incomodam em pagar aluguel, eles tomam essa despesa como a de luz, telefone, alimentação... e os fundos imobiliários exploram essa oportunidade.

O HTMX tem apresentado uma excelente rentabilidade nos últimos meses, sempre acima de 1%, dependendo do valor da cota, que sofre muita volatilidade. A receita do fundo é composta dos lucros da operação hoteleira e do lucro sobre a venda das unidades hoteleiras e é aí que mora a discórdia: o fundo está acabando, afinal, os apartamentos estão sendo vendidos (desde agosto de 2011), os lucros distribuídos e o valor principal (da compra dos apartamentos) está sendo amortizado, ou seja, devolvido aos cotistas ao invés de ser reinvestido na compra de outros imóveis. É fato que um dia o fundo não terá mais nenhum imóvel e virará pó, mas quando isso acontecerá é uma incógnita, os administradores não são claros a esse respeito, dizem apenas que o fundo está sofrendo “um longo ciclo de desinvestimento”.

Devido a esse fato, muitos acreditam que não vale a pena encarteirar esse papel, afinal, olhando o longo prazo, ele acabará e perderá a função de gerar renda para o cotista. Esse pensamento está correto, acredito nesse argumento, mas também acho que o investidor não pode fechar os olhos para a boa rentabilidade que o fundo vem apresentando. Obviamente não dá para deixar pra lá o fato de apenas cerca de 50% do rendimento pago ser proveniente da operação propriamente dita do fundo, o restante vem do lucro da venda das unidades, o que teoricamente não é o foco do fundo, além disso as amortizações devem ser subtraídas do preço da cota a título de estimar seu valor na hora de uma possível compra.

Essa confusão deve ser a causa da grande volatilidade do preço do papel, existe uma variação considerável, um dia a cota custa R$ 300,00; no outro cai pra R$ 240,00 e assim vai... Na minha opinião, caso o investidor opte por entrar nesse papel, deve faze-lo de maneira cautelosa, com uma pequena fatia da carteira, tentando pagar o mais barato possível, afinal o fator longo prazo que diminui a diferença do preço de compra não pode ser levado em consideração nesse caso. Além disso deve ter em mente que esse é um investimento a médio prazo o que provavelmente o fará vende-lo antes do previsto.


Todos os textos desse blog representam a opinião do autor, portanto, não devem ser levados como sugestões de compra tampouco como verdade absoluta. Antes de entrar num investimento, estude e tire suas próprias conclusões. Não me responsabilizo por decisão alguma de investimento que você possa tomar.

11 comentários:

  1. Eu até tinha este fundo na carteira, mas decidi não mais aportar em FIIs que amortizam. Vendi. Estou gostando destas análises, depois fale do VRTA e do XPGA se tiver interesse.

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    1. Olá UB!

      É, pra manter esse fundo, ele deve se encaixar na estratégia, se isso não acontece não tem porque mante-lo. Valeu pelas dicas, vou falar sobre eles, a grosso modo acho o xpga bem interessante, porém caro.

      Abraço!

      Corey

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    2. Ola Uorem e Grande Corey
      Vou tomar a liberdade e falar sobre VRTA, fique longe dele.
      Abraço

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    3. Olá Dividendos!

      Obrigado por participar, mas por que vc diz isso?

      Abraço!

      Corey

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  2. Esse fundo pode ser uma boa oportunidade para aumentar os rendimentos a médio prazo.
    Fundo também tem apresentado rendimentos bons mesmo em períodos onde não houve amortização (final de 2012).
    Acho que o pior senário nem seria o fundo virar pó, já que caso você compre por um preço justo, você ainda teria seu dinheiro de volta com as amortizações.
    O pior caso, na minha opinião, seria o fundo apos vender vários imóveis ficar só com imóveis que rendem menos fazendo o rendimento do fundo cair e assim também seu valor de mercado.
    Bom tópico. Parabéns!

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    1. Olá Leandro!

      Você tem razão, esse cenário que vc disse é bem pior que o fundo virar pó, não dá pra saber ao certo o que os gestores pretendem. Se o fundo acabar mesmo será ruim, afinal, não há outro substituto no mesmo setor.

      Valeu pela participação!

      Corey

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  3. Caro Corey. Pra ser bem sincero, não gostei do artigo. Você falou muito pouco do fundo. Esperava, pelo menos, um post falando a respeito dos números... Qto já foi amortizado? Qual o VP atual, Quantos Aptos faltam vender? Qual o lucro por apartamento vendido?
    Enfim, seu artigo foi muito simplório. Não acrescentou muito...
    Cr;itica construtiva, não leve a mal. Afinal, seu blog é muito melhor do que isso (esse post).

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    1. Olá amigo!

      Não tem pelo q se desculpar, críticas construtivas são sempre bem vindas.

      O objetivo dessas postagens não é fazer análises, tanto é q o nome delas é opinião, o objetivo é justamente esse, dar uma opinião breve sobre o papel, se alguém se interessar, aí sim, deve procurar informações mais aprofundadas.

      Espero q vc entenda e mais uma vez obrigado por comentar, abraço!

      Corey

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  4. Eu tinha este fundo e vendi justamente por causa dessas amortizações. Consegui vender por um preço bacana.
    Boa postagem, Corey.

    Abraços

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    1. Olá AdP!

      Essas amortizações assustam mesmo, pra manter em carteira, tem q aceitar e entender isso, o que nem sempre vai de encontro com as estratégias.

      Abraço!

      Corey

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  5. Eu tenho este fundo, paguei caro, ele caiu muito, mas não vou vender, a rentabilidade dele é boa e percebo que ninguém sabe o que acontecerá com ele. Portanto vou apostar que acontecerá o melhor, venderão tudo e o dinheiro da venda por valor elevado e o dinheiro será distribuído entre os cotistas. Boa sorte pra mim e para todos os que arriscarão a ficar com as cotas até o fim, se houver. Gonçalves.

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