quinta-feira, 25 de julho de 2013

[FIIs] –Opinião - Corporate Macaé Fundo de Investimento Imobiliário (XPCM11)

O XPCM é um fundo formado de um único imóvel localizado na cidade de Macaé, no estado do Rio de Janeiro. Este prédio é um projeto built to suit para a Petrobrás, ou seja, o prédio foi construído de acordo com as necessidades do inquilino. A Petrobrás será a única inquilina do imóvel, o aluguel previsto para o primeiro ano é de 8,5%, ou seja, cerca de R$ 0,708 por cota, com reajuste pelo IGP-M, o contrato de locação é para 10 anos.

O fato desse fundo ter somente um locatário, a Petrobrás, traz controvérsias. Alguns dizem que ter apenas um inquilino de primeira linha é melhor que ter vários inquilinos menores; outros dizem que é arriscado demais manter em carteira um fundo que tem somente um imóvel, totalmente personalizado, alugado para somente uma empresa. Minha opinião vai com esse último grupo.

Não conheço Macaé, mas pelas informações colhidas na internet é possível saber que a cidade vive em função da Petrobrás e do pré-sal, reza a lenda que o imóvel seria um elefante branco se não for utilizado pela Petrobrás, possivelmente não haverá outro inquilino em potencial para um imóvel com tamanha personalização. Além disso, o imóvel ainda não foi entregue a Petrobrás que, aliás, nem assinou o contrato de locação. Obviamente as chances desse contrato não ser assinado são remotas, afinal o prédio foi feito para a Petro, mas se um risco existe, deve ser considerado. Possivelmente o contrato será assinado nos próximos dias, está dependendo apenas do habite-se que logo sairá (a prefeitura já fez a vistoria e aprovou o imóvel.).

O fundo pagará RMG de 8,5% ao ano até o recebimento do primeiro aluguel integral, o que deve acontecer nos próximos meses, já que como disse acima, só está faltando o habite-se para a Petro assumir o prédio, as obras estão praticamente concluídas. O fundo encontra-se num momento interessante de entrada, com a cota negociada por cerca de R$ 92,00 a rentabilidade esperada é de 0,77% o que considero bom para um fundo de tijolo.

Recomendo a quem estiver pensando em entrar nesse fundo que considere o cenário apocalíptico da Petro não assinar o contrato ou devolver o imóvel antes do fim do prazo do contrato ou não renova-lo daqui a 10 anos. O que será feito com o prédio? Esses riscos podem ser remotos, mas existem. Na minha opinião, se for para encarteirar esse papel, deve ser somente uma pequena fatia, para diluir o risco do mesmo. Eu até entraria nesse papel, em pequena quantidade, caso não estivesse com grande participação no seguimento de escritórios, aliás, agora estou revendo esse tipo de distribuição, pretendo manter uma distribuição mais uniforme entre os setores, provavelmente terei que entrar em novos papéis para atingir esse objetivo. Não pretendo me desfazer de nenhum fundo, na minha estratégia atual, fundo comprado é fundo que não será desfeito.

Todos os textos desse blog representam a opinião do autor, portanto, não devem ser levados como sugestões de compra tampouco como verdade absoluta. Antes de entrar num investimento, estude e tire suas próprias conclusões. Não me responsabilizo por decisão alguma de investimento que você possa tomar.

Estou viajando, os comentários e suas respectivas respostas podem demorar a serem publicados.

5 comentários:

  1. É o meu único FII! hehehe

    Eu ACHO que depois que a Petrobras fechar o contrato ele deve dar uma subida.

    Mas fiz como vc comentou: tenho apenas uma participação pequena, a título de diversificação.

    []s!

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    1. É um bom fundo, mas prefiro esperar ficar operacional p entrar, abraço!

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  2. Desculpe meu amigo, mas essa opinião foi muito superficial. Quando vi o título imaginei algo mais aprofundado. Essa história de um inquilino único x vários pequenos e o risco da petro sair fora do empreendimento são muito óbvios. Qualquer forum de finanças traz isso. Se vc se propõe a fazer post de opiniões sobre FIIs deveria ter um diferencial, não ficar restrito ao óbvio e ululante.

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    1. Não use Nelson, acompanhe o blog, leia a postagem anterior. não faço análise, dou opiniões, se for pra ler análise, vai no Tetzner q é muito completo.

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  3. Gostei do post,espero que caia um pouco mais, comprarei algumas cotas dele.

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