quinta-feira, 18 de julho de 2013

Aluguel Residencial X Aluguel Empresarial

O ser humano é irracional! Um sujeito pode fazer coisas sem o menor sentido e ninguém vai achar estranho simplesmente porque o senso comum diz que aquilo está certo.

No Brasil, temos a cultura da casa própria, as pessoas fazem loucuras para conseguir a sua tais como assumir uma dívida que comprometerá 30% do salário por 30 anos, morar pro resto da vida no mesmo local, privando-se de novas experiências em lugares diferentes, muitas vezes perdendo oportunidades incríveis de realização profissional simplesmente porque mora longe demais do trabalho, etc. Tudo isso é visto como uma coisa totalmente normal, aceitável e louvável, afinal, “quem casa quer casa”, “pagar aluguel é jogar dinheiro fora”, etc.

Por outro lado, o mesmo cidadão que faz loucuras pra ter a casa própria, quando decide virar empreendedor, paga aluguéis altíssimos nos salões e salas comerciais onde está instalado seu comércio, seu ganha pão, ficando susceptível a quebras de contrato por parte do locador e perda de flexibilidade na alteração física do local. No mundo do comércio, ocorre o extremo oposto que na vida “PF”: é naturalmente aceito pagar aluguel de ponto comercial, estranho é o cara que compra ou constrói um prédio para instalar sua empresa.

Qual lado está certo? Qual lado está errado? Difícil responder, mas na minha opinião ter um teto próprio para morar é uma atitude muito sensata, mesmo morando de aluguel, acho que não conseguiria vender meu apartamento próprio. Gosto da sensação de saber que, se caso tudo der errado, pelo menos tenho um lugar pra morar. Não consigo imaginar como é ter uma dívida de 12 meses, imagine 360! Pra mim não serve, não vejo o menor sentido nisso, mas reconheço que pra muita gente essa é a única maneira de ter um imóvel. O discurso que diz: “junte X por mês e depois de 10, 15 ou 20 anos você terá dinheiro pra comprar sua casa a vista” não entra na minha cabeça, isso não dá certo. Um pobre mortal, por mais equilibrado e focado que seja dificilmente conseguirá seguir um plano desses. Por outro lado, quem tem uma renda alta, bom controle financeiro e chances de crescimento constante não tem porquê comprar um imóvel, pode muito bem pagar aluguel com a renda de seus investimentos e ainda terá troco. A título de comparação, o aluguel que pago hoje é cerca de 0,3% do valor do apartamento.

Agora falando do empreendedor, que dificilmente pensa em comprar um imóvel para instalar sua empresa. Acho que muitos empreendedores, principalmente aqueles que possuem, de uma forma ou outra, possibilidade de comprar seu ponto, deveriam pensar seriamente nisso. Imagine que você encontrou um super ponto, montou sua loja que cresceu e está bombando, 5 anos depois o contrato de locação termina e o dono do imóvel decide pedir o salão. O que acontece? De um dia para o outro seu pequeno império derreteu! Esse é um risco que pouca gente leva em consideração quando pensa em virar comerciante, mas existe. Outros que deveriam pensar com carinho na possibilidade de comprar seu imóvel são os profissionais liberais. Tenho um exemplo bem próximo: minha dentista. Após 20 anos ocupando a mesma sala comercial, o proprietário do prédio faleceu e foi feita divisão dos bens entre os filhos, por algum motivo, ela foi obrigada a desocupar a sala. Não conseguiu alugar outra nas proximidades e teve que mudar de bairro. Ela me confessou que teve oportunidade de comprar a sala e não o fez, e que com a mudança, perdeu cerca de 30% dos pacientes.

Países como Canadá, Espanha e França, além de algumas regiões dos Estados Unidos são repletos de imóveis de aluguel, as pessoas muitas vezes não compram imóveis, entendem que a despesa de aluguel é como a despesa de mercado ou farmácia. Em alguns locais, a tradição é comprar um imóvel quando se aposenta, ou seja, quando você tem certeza que não irá mais mudar.


Resumindo, acho muito melhor morar de aluguel, principalmente para aqueles que, como eu, não tem o futuro profissional bem traçado. A flexibilidade de mudar de bairro, cidade ou país, a possibilidade de economizar (ao pagar o aluguel com a grana dos investimentos) compensa a maioria das desvantagens. Por outro lado, o empreendedor deveria sempre pensar na possibilidade de comprar a sede da sua empresa, eliminando o risco de ser chutado do mercado devido ao fim de um contrato de aluguel não renovado.

30 comentários:

  1. Ter um ponto comercial próprio garante uma excelente vantagem competitiva, mas pode também relaxar o empreendedor, impedindo o desenvolvimento/crescimento da empresa. O negócio, pra sair do papel, precisa ser lucrativo com o custo de locação. Com imóvel próprio o empreendedor ainda correrá o risco de desenvolver um negócio pouco rentável, além de assumir um risco extra (desvalorização do ponto). Imagine abrir uma chocolateria e, após alguns meses, o proprietário da loja ao lado resolve locar o imóvel para uma peixaria. Com relação às salas comerciais já penso diferente. Faz sentido ter uma sala própria, o investimento também é menor.

    Abcs,

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    1. Olá FI!

      Concordo com seu raciocínio, realmente salas comerciais não tem porquê não serem próprias, já que o investimento é bem baixo. Sobre o outro exemplo, acho que depende de vários fatores, tem empresas que não crescerão mais, já atingiram seu ápice e cabe ao proprietário manter do jeito que está. Isso é bem comum e não tem nada de errado, como pode parecer num primeiro momento. Nesses casos, acho muito válido ser dono do ponto.

      Grande abraço!

      Corey

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  2. Corey, gostei da ideia de debater sobre esse senso comum da casa própria a qualquer custo e do aluguel comercial como "coisa normal" mesmo pagando verdadeiros absurdos em algumas situações. Entretanto, talvez seja um exagero comprar o imóvel comercial somente para evitar o risco de ser despejado. O custo de imóveis comerciais bem localizados, pelo menos na região onde moro, é muito alto, dificilmente um empreendedor teria disponibilidade de tirar 500 mil/900 mil do seu estabelecimento para imobilizar em ativos permanentes. Via de regra vai se descapitalizar. Uma boa solução é fazer um contrato de locação de longo prazo com cláusula de vigência. E registrá-lo na matrícula do imóvel no registro imobiliário (cartório de registro de imóveis). Mesmo havendo troca de locador (proprietário), este deverá respeitar o contrato registrado. É uma opção que é pouca usada por falta de informação. Abraços.

    "Burraldo"

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    1. Olá Burraldo!

      Tem razão, o custo é alto, mas normalmente pode ser diluído e até gerar fonte de renta. Dificilmente um imóvel comercial terá somente um salão. Normalmente tem vários, então o imóvel pode gerar renda extra pela locação dos outros espaços. Isso é muito comum em SP e ABC com prédios de padaria em bairros periféricos. Normalmente o imóvel é do dono da padaria, que aluga os demais salões e salas.

      Sobre o contrato, essa possibilidade existe, mas de qualquer maneira só preserva enquanto da duração do contrato, sem contar que é praticamente impossível fazer um contrato com mais de 5 anos.

      Abraço!

      Corey

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    2. Verdade, e minha realidade não tem como comparar aos grandes centros como o que vc mora Corey. Moro em cidade pequena no Sul e aqui é comum contratos de aluguel de longo prazo. O locador acha interessante, pois os imóveis bens localizados no centro são de propriedade de famílias antigas da cidade que utilizam o aluguel como aposentadoria. Fazendo um contrato de 10/15 anos é uma garantia de renda para eles, atualizada pela inflação e o problema de vacância nas trocas de locatários. No caso de São Paulo é possível fazer escritura pública de direito de superfície, em determinadas situações, caso que é comum terem prazos maiores como de 20 ou 30 anos. Sobre a casa própria, já convenci minha mulher que teremos aluguel até estabilizarmos na profissão.

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    3. Corey

      Contratos comerciais com duração acima de 5 anos é comum, pelo menos na região em que vivo.
      As vezes os proprietários até preferem que os contratos durem mais tempo porque geralmente imóveis comerciais possuem um período de vacância maior. Então, para não ficarem "perdendo" dinheiro, eles preferem garantir um inquilino por mais tempo (as vezes até com o valor do aluguel um pouco defasado)
      Além disso, muitas vezes as reformas acabam tornando o imóvel muito específico para um determinado tipo de negócio, o que dificulta ainda mais uma futura locação caso o atual inquilino desocupe.

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    4. Pelo menos na região que tenho algum conhecimento, os contratos de locação dificilmente passam dos 5 anos, acho que isso também depende do ramo de atuação e da segurança do proprietário em relação ao locatário. Por aqui os salões comerciais normalmente também são de propriedade familiar.

      Faz todo o sentido tentar segurar o inquilino pelo contrato, mas acho que cai num paradoxo: se o negócio vai bem, não tem pq o cara pensar em mudar de ponto, se vai mal, provavelmente dará problemas para pagar. Então não sei como ficaria essa questão numa locação por um grande período.

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    5. Normalmente nesses contratos acima de 5 anos o inquilino não é um novato no ramo de negócios. Ele acaba fazendo esse contrato por um tempo longo porque ele precisa investir no imóvel, logo não é muito vantajoso para ele investir no imóvel e ter que sair depois.
      Para o proprietário é bom também porque seu imóvel é valorizado.
      Acho que em toda locação de imóvel comercial, o proprietário acaba sendo um "sócio indireto" do negócio. Ele precisa acreditar que o negócio será viável, porque senão ele pode ter muitos problemas para receber aluguel.

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  3. Gostei do texto. Penso parecido.

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  4. O desespero pela casa própria é uma bosta. O cara se mata pra ter uma casa, aí surge alguma coisa fora do estado ou longe do bairro e se ferrou. É uma patrimônio imobilizado violentíssimo que NÂO gera renda. Sei que aluguel também não gera nada mas aluguel em geral vai ser bem menor que prestação hoje em dia a não ser que abata forte.

    Acho que foi o urso que fez um comparativo legal sobre isso ou o moto investidor.

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    1. Olá Pobreta!

      É isso mesmo que penso, o cara deixa de aproveitar excelentes oportunidades por estar preso a uma casa, muitas vezes com uma dívida gigantesca. Olho o aluguel como uma despesa de água, luz ou telefone. É um custo fixo, é alto devido a importância dele.

      Abraço!

      Corey

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    2. Ai depende. Consideremos o pobre padrão que ganha em torno R$ 2,5 mil brutos. Morando num bairro da periferia ele irá desembolsar cerca de R$ 600 a 800 de aluguel. Um imóvel num local similar ao que ele está morando irá custar cerca de R$ 150 mil. Digamos que ele tenha R$ 40 mil para dar de entrada e ele consiga o subsidio da CAIXA. Então ele estará financiando cerca de R$ 100 mil o que dará uma prestação em torno de R$ 700 a 900, ou seja, com pequeno aumento nos gastos mensais, mas ele agora estará adquirindo um patrimonio de R$ 150 mil (ok, R$ 50 mil descontando as dívidas).

      Mas temos que observar também que nesse tipo de modalidade de contrato, o valor da prestação tende a diminuir com o passar do tempo e considerando também a inflação, ao longo de 10 anos o gasto com moradia será substancialmente menor do que se ele estivesse pagando um aluguel que é indexado pela inflação, dinheiro economizado que muito provavelmente irá superar qualquer tipo de investimento feito com os R$ 40 mil.

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  5. Entendo sua visão mas discordo.

    Em especial para empresas do varejo, que é meu foco no argumento, é extremamente importante você ter um bom ponto comercial (locado ou próprio).

    Seu argumento de comprar o ponto faz sentido apenas para quem empreende sem pensar no retorno do capital, ou riscos referentes a mudança de rotas de trânsito, centro comercial, etc.

    Para quem aluga um ponto, existem cláusulas que ajudam o inquilino, como a preferência de compra do imóvel.

    Como você mesmo disse sobre aluguel residencial, o aluguel comercial deixa o negócio muito mais flexível. Se o ponto que parecia promissor não vingar, você pode mudar sem grandes transtornos.

    Supondo um comércio que, entre estoques, capital de giro, padronização de layout/fachada, compra de equipamentos, móveis, e etc, você precise de 300k

    Imagina você "empatar" mais 1M em um ponto e descobrir que ele não rende o esperado?

    Além do que, existe o retorno sobre capital, como disse. Ao invés de gastar 1M com 1 ponto comercial, eu poderia por exemplo gastar 300k alugando/montando outros 3 pontos comerciais, isso me traria MUITO mais retorno, com risco mais diluído, já que teria 3 pontos diferentes.

    O ponto próprio passa a ser vantajoso quando você pretende usar ele como garantia para empréstimos, já que isso reduz bastante as taxas, mas pra mim ponto próprio só é viável quando não existe a alternativa de alugar.

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    1. A ideia do post não foi nem tanto a de afirmar que é legal comprar o imóvel comercial onde sua empresa está instalada, isso varia em muitos aspectos, então é complicado dizer categoricamente se vale a pena ou não. O objetivo principal é levantar a questão da irracionalidade do padrão de comprar casa própria e pagar aluguel no imóvel comercial.

      A cláusula de preferência de compra, até onde eu sei, é obrigatória, e é justamente aí que pode surger boas oportunidades de negócio. Sobre empatar uma grana e descobrir que o ponto não é bom só faz sentido se o cara comprar o ponto antes da abertura do negócio, o que não é nenhum pouco inteligente na minha opinião, assim como não é inteligente comprar um apartamento sem ter estabilidade profissional.

      "Além do que, existe o retorno sobre capital, como disse. Ao invés de gastar 1M com 1 ponto comercial, eu poderia por exemplo gastar 300k alugando/montando outros 3 pontos comerciais, isso me traria MUITO mais retorno, com risco mais diluído, já que teria 3 pontos diferentes." - com certeza absoluta, porém são objetivos totalmente diferentes.

      Abraço!

      Corey

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  6. Fala, Corey,

    a questão financeira do aluguel está atrelada ao custo de oportunidade. Se vc faz mais dinheiro investindo seu dinheiro no próprio negócio, não valeria à pena, FINANCEIRAMENTE FALANDO, comprar; mas, vc ponderou os RISCOS do negócio e isso sempre deve ser levado em consideração.

    A parte ruim do aluguel é sempre ter q sair qdo o dono pede...

    Eu acho que no Brasil temos essa cultura devido ao cenário inflacionário. Imóveis são ativos que seguem a inflação no longo prazo. E num país como histórico de inflação como o nosso e com total desinformação financeira, não é de se admirar que as pessoas queiram investir só em imóveis...

    []s!

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    1. Olá dimarcinho!

      Acredito que pra quem tem uma grana investida e conhece o que é custo de oportunidade, comprar praticamente nunca valerá a pena. As vantagens de alugar um imóvel pra morar são muitas!

      Vejo que em outros paises o fator moradia é levado de maneira mais racional e não passional como é aqui, mas vc tem razão, a cultura do investimento em imóveis é uma coisa intrinseca do brasileiro.

      Abraço!

      Corey

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  7. Corey,


    como um jovem de 21 anos, com 5 mil no bolso, pode criar o próprio negócio e dar adeus ao mundo corporativo?

    Talvez não seja o espaço adequado para essa pergunta, mas sua respostas poderia fazer uma enorme diferença.

    Odeio o mundo corporativo. Nos fazem de burro de carga e levam todo o nosso tempo, em troca de migalhas. Trabalho em uma empresa de saúde(hospital) como aprendiz na área administrativa. E posso lhe garantir: É um tratamento de cão. Olhares desprezivos a toda hora. Não gosto disso. Acho que não levarem muito tempo nesse sistema.

    Pensando em mudar de vez, eu fiz um plano de investimento, no qual eu invisto, em ações, 50% de tudo que ganho. Já junto grana há 1 ano e meio.

    Mas estive pensando que talvez o mercado não seja o melhor lugar para fazer grana de verdade com esses 5 mil.

    Dá pra ter o próprio negócio com esse valor?



    abraço!


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    1. Olá amigo!

      Olha, sinceramente? Não vejo uma possibilidade de sucesso numa empreitada dessa. Muitos podem dizer o contrário, mas acho complicado...

      Pra começar um negócio, seja ele qual for, é preciso dinheiro. Começar devendo, como eu comecei, é loucura. É uma loteria, pode dar certo ou pode arruinar sua vida por décadas. No meu caso, deu certo, mas pra isso gastei preciosos anos da minha vida e saúde pra pagar tudo o que devia. Existem ideias milionárias que começam com pouco capital? Sim, mas elas são exceções, não regras.

      Quer uma sugestão? Procure meus posts sobre faculdade e trabalho, vc vai entender meu ponto de vista, mas basicamente penso o seguinte: se vc quer empreender, vc precisa de dinheiro, se vc não tem dinheiro, procure uma maneira de arrumar, se seu emprego paga mal, arrume outro que pague melhor, mesmo que isso te faça perder status. Arrume um emprego comissionado, relacionado a vendas ou outro que tenha uma grande parcela da renda variável. Vc aprenderá a correr atrás da grana, o que servirá muito para a vida empresarial.

      Bom, se quiser conversar sobre o assunto, fique a vontade.

      Abraço!

      Corey

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  8. O negocio é pensar estrategicamente, por exemplo, pago 800 de aluguel no meu ape pra morar aqui na minha cidade. Apartamentos parecidos estão saindo na faixa de 200-250 dilmas (e tem gente q fala q nao tem bolha aqui rss). Surgiu uma oportunidade de comprar um imóvel em uma cidadezinha onde trabalho tb, fui la e comprei por 72.000,00 , resultado como o local la é área comercial, posso alugar facilmente por uns 800-900, ou seja, aluguel resolvido.

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    1. Perfeito anônimo! Tenho um amigo que fez algo parecido, comprou 2 flats e com a renda deles paga o aluguel do super apê onde mora.

      Abraço!

      Corey

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  9. "Imagine que você encontrou um super ponto, montou sua loja que cresceu e está bombando, 5 anos depois o contrato de locação termina e o dono do imóvel decide pedir o salão. O que acontece?"

    R.: Renovação compulsória do contrato de aluguel ou indenização ao dono do comércio. Você, como empresário, deveria saber disso.

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    1. Não, eu não deveria saber. Ninguém sabe tudo. Nunca ouvi falar em renovação compulsória. Sobre indenização, ela jamais pagará o preço de ter um negócio acabado do dia pra noite.

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    2. Rafael (anonimo das 20:15)19 de julho de 2013 19:43

      Cara na teoria isso tudo é lindo, mas na prática, infelizmente estamos nas mãos do dono do ponto. Recentemente passei por uma situação chata no meu aluguel, estava pagando 570 na sala q alugo, terminado o contrato de 2 anos sabe pra qt o sacana do proprietário queria subir o aluguel??? 800 dilmas, e ainda fez observação "ai tu pensa se vai querer continuar", ou seja esses donos de imóveis no brasil querem na verdade virar sócios dos empreendimentos que alugam seus pontos, na maioria são herdeiros chatos, pessoal que so pensa em subir o aluguel e nao fazer nenhuma melhoria. Poderia muito bem por lei entrar na justiça contra o que ele fez (conversei com um advogdo amigo meu) alegando aumento abusivo e poderia postergar o aumento por uns 6 meses (segundo o advogado), mas e o clima ruim que fica entre vc e o dono?!sem falar na certeza que vc tera que sair do ponto. Resumindo pra maioria dos pequenos e medios empresarios compensa comprar o ponto.

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    3. Pois é, na prática a coisa é bem diferente, quase tudo que se lê nas cartilhas do Sebrae, por exemplo, é bem diferente quando sai do papel.

      Abraço!

      Corey

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    4. Não, não está nas cartilhas do Sebrae e não é apenas teoria. Vocês devem procurar se informar e conhecer a lei antes de entrar em qualquer negócio. A renovação compulsória é um risco para o dono do imóvel e representa uma das razões pelas quais o aluguel na modalidade empresarial é mais caro.

      Se o anônimo acima tivesse entrado na Justiça e na audiência fosse citada a renovação compulsória, certamente o dono do imóvel teria ficado muito mais mansinho com ele. Mas os brasileiros sempre baixam a cabeça para tudo e por isso o país não sai do lugar.

      Se você não sabia, Corey, informe-se a partir de agora, pois um dia você pode precisar desse conhecimento. Se é que já não precisou e perdeu dinheiro por não possui-lo.

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  10. Boa noite, Corey!

    Tirando a subjetividade do tema, acredito que só valha a pena você criar tamanho comprometimento de renda/faturamento caso o período de permanência no imóvel resultar num pagamento de aluguéis próximo ao seu preço de mercado.

    Alguns exemplos: 1% a.m. = 8 anos e dois meses.
    0,5% a.m. = 16 anos e seis meses.
    0,3% a.m. = 27 anos e oito meses.

    Caso o período de permanência não for suficiente para tanto, vale mais a pena arcar com o aluguel e acumular capital suficiente para gerar renda passiva que compense este gasto.

    É a estratégia que adoto. Penso que assim incremento minha renda ao invés de ver meu salário tungado com uma dívida cujo período de pagamento seria superior à minha própria idade. Abraço!

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    1. Olá Longe do limite!

      Entendi as contas, só não entendi sua estratégia de aluguel.

      Abraço!

      Corey

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    2. Tem a ver com o custo de oportunidade, Corey. Enquanto não tiver a certeza de que ficarei no imóvel pelo período mínimo ali calculado, não vejo vantagem em comprar. Do contrário, correria o risco de ter um novo aluguel para pagar conjuntamente à parcela do imóvel antigo. Abraço!

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  11. Fala Corey!

    O que você opina para um sujeito que tem exatamente o dinheiro para pagar à vista sua casa própria mas está aplicado em investimentos(tipo Renda Fixa, Renda Variável, etc)?
    Se ele paga à vista não terá prestações a pagar e recomeçará seus investimentos do zero
    Se ele opta pelo aluguel vai pagar esse aluguel porém continua recebendo os juros, dividendos, etc de suas aplicações, que se bem administrados e aplicados superarão o valor do aluguel pago além de ter a flexibilidade que você falou

    Seu Blog é muito show um abração!!

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