segunda-feira, 3 de junho de 2013

[FIIs] - Opinião - Edifício Galeria (EDGA11)


Hoje começarei uma série de postagens falando sobre alguns fundos imobiliários que acho interessante (ou não), nem todos estão em meu portfólio, reservo-me o direito de dizer ou não se o papel faz parte da minha carteira. Aliás, estou reavaliando minha política de divulgação de dados, estou propenso em trocar a divulgação de valores pela divulgação da carteira.

O FII Edifício Galeria é um fundo imobiliário de tijolo, formado por um único imóvel (homônimo ao fundo) localizado no Rio de Janeiro, trata-se de um belíssimo edifício originalmente concebido para abrigar a sede da Sulamérica seguradora, passou por um retrofit, sendo totalmente readequado as necessidades atuais. Recentemente passei em frente ao prédio e, como amante de arquitetura antiga, não posso deixar de citar a beleza da obra. Avaliando porcamente a região e considerando o fato do prédio ainda não estar totalmente locado, acredito que o risco de vacância não pode ser descartado.

Segundo o relatório mensal de maio, 76% do imóvel está locado. Os locatários são “empresas de grande porte e diferentes setores. Importantes players do setor marítimo e portuário como a BRAM Offshore, Wilson Sons e Keppel Fels, além da PDG, do setor de construção civil e Tozzini e Freire advogados, importante escritório de advocacia do país. Na parte de lojas, a ocupação está por conta da VR São
Paulo, Ellus, Selaria Richards, EPK,Manekineko, Duo etc.”

O fundo possui renda mínima garantida (RMG) de 0,75% sobre o valor de lançamento das cotas (R$ 100,00) até agosto de 2013. A RMG não é vista com bons olhos por muita gente, eu particularmente não tenho nada contra, desde que consiga enxergar potencial no fundo. Quando comprei as primeiras cotas, ainda em 2012, comprei com o objetivo de “ver no que dá”, acho válido fazer esse tipo de coisa no começo do aprendizado e hoje percebo que fiz bem.

Atualmente o valor recebido dos aluguéis, descontando o complemento da RMG é de aproximadamente R$ 0,39 por cota (base de ocupação 70% em abril/2013), fazendo uma conta de padeiro, chegamos ao número hipotético de R$ 0,55 por cota após a total ocupação do prédio. Considerando o valor do lançamento da cota, de R$ 100,00, chegamos a uma expectativa de retorno de cerca de 0,5%/mês o que considero um bom número se tratando de fundo de tijolo. Obviamente essa conta não é precisa, não sabemos quando o prédio estará totalmente locado nem se será locado pelo valor pedido, mas de qualquer forma, me parece um fundo com potencial bem robusto. Em março, um dos locatários saiu e pagou uma multa que inflou a renda do fundo, não considerei esse fato nos cálculos por ser tratar de algo extraordinário.


A boa notícia é que esse papel está sofrendo uma depreciação, chegando a ser negociado a R$ 90,00. Comprei várias cotas nos últimos meses o que fez meu PM cair abaixo de R$ 100,00, portanto meu retorno tende a ser interessante. Espero que, após o fim da RMG, o pessoal que não sabe o que está fazendo caia fora do papel fazendo seu preço desabar, abrindo nova janela de compra. Acho esse tipo de fundo bom para diversificação, mas não acho legal concentrar demais, não podemos esquecer os riscos envolvidos com fundos compostos por um único imóvel ou, pior ainda, um único inquilino. Por outro lado esse tipo de fundo tende a ter um retorno bem atraente (outro exemplo? FAED11B) e não costuma constar na lista dos queridinhos da turma. Na minha opinião sem base científica alguma, tudo o que é pouco popular tende a ser interessante.

24 comentários:

  1. Interessante, ver alguém falando de um fundo de tijolo. Beleza, muito bom. Isso me ajuda a escolher melhor.

    Valeu, Corey.

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    1. Olá Anônimo!

      Acho legal debater o assunto dos fundos, muito se fala sobre ações mas pouco sobre os papéis de FII.

      Abraço!

      Corey

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  2. Não vejo muito potencial nesse FII, a renda mensal (sem garantia) se estiver completamente locado é bem baixa pro valor da cota inicial (100 reais)

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    1. Olá Anônimo!

      Depende o ponto de vista, eu acho 0,5% num fundo de tijolo algo bem interessante, lógico que existem outros até melhores, mas esse papel, na minha opinião, pode ser legal ter na carteira para diversificar.

      Abraço!

      Corey

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    2. sou o anônimo das 10h13... pra ter 0,5% é melhor pôr na poupança nova, vai render um pouco menos mas liquidez, ausência de impostos e segurança compensariam. Se é pra investir em Renda Variável, como FII, temos que mirar mais alto, Corey... não em 0,5%.

      BRCR11, p. ex., é um tijolo que rende mais que isso, tem potencial de crescer muito mais, BBPO11 também... além do mais fundos que só tem um imóvel o risco é muito alto, que deveria ser recompensado com um rendimento maior, o que não é o caso. Você tá arriscando demais pra ter rendimento de menos.

      Mas é só minha opinião.

      ps: não comento muito aqui (na verdade é meu primeiro comentário) mas acompanho o blog sempre, um dos melhores. abraço.

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    3. Não é não, a poupança nova rende 0,4% bruto, o rendimento do FII é corrigido pela inflação (IGPM na maioria dos casos), então a diferença é enorme. De qualquer forma, respeito sua opinião e agradeço por contribuir com uma discussão saudável.

      Abraço!

      Corey

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  3. Realmente parece ser interessante Corey!
    O único FII que tenho na minha carteira atualmente é o FVBI11B que por sinal é muito bom, pagando atualmente 0,75 por cota, RMG até 2014 e contratos fechados com inquilinos até 2021! Da uma olhada depois.

    Abraços.

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    1. Olá EtM!

      O FVBI11B é bem interessante também, o imóvel tem uma puta localização e o aluguel, sem o complemento da RMG, já está bom (acho que 0,55%, se não me falha a memória). Tem gente que olha torto pra RMG, mas como eu disse, acho q existem casos e casos. O FVBI11B tb é uma boa opção de compra, a cotação tá caindo...

      Abração!

      Corey

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  4. 0,5% ao mes bom retorno, mesmo sendo FI de tijolo? Cara, tem muitos fundos bons de tijolo, ja pagando rendimentos referentes aos contratos (ou seja, sem RMG), que estao pagando 0,65% ao mes. HGJH, HGRE, PRSV... Reavalie teus conceitos!

    Abraco

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    1. Olá Anônimo!

      Os conceitos que vc mandou eu avaliar são muito pessoais, esses 3 fundos q vc citou são realmente top (exceto o último), mas eu tenho motivos pra não entrar em nenhum deles, ao menos no momento, prefiro não entrar em fundos com cotas de valores elevados e de baixíssima liquidez. Isso sem contar a dificuldade que é comprar esses papéis e tb o valor elevado deles.

      O PRSV é exemplo pra minha próxima postagem: é um bom fundo, com imóvel excelente, mas é misterioso, a adm não divulga relatórios, o pouco que se sabe dele são informações pescadas dos foruns da vida... Esse tipo de fundo não entra na minha carteira, não compro nada que não tenha transparência.

      Se fosse focar somente o retorno de aluguel, com certeza minha carteira seria bem diferente, mas esse não é o fator principal que eu analiso.

      Então acho que nem os meus nem os seus conceitos precisam ser reavaliados, cada um estabelece conceitos dentro do que acha certo.

      Abração!

      Corey

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    2. Corey,

      Reli meu post e talvez tenha ficado um pouco agressivo, o que nao era minha intencao. Entao desculpa ae.

      O conceito a ser reavaliado, que te falei, era restrito apenas a rentabilidade. Ora, esperar uma renda futura de 0,5% quando atualmente se encontra fundos ja estabelecidos que pagam mais que isso? Sobre a dificuldade de comprar e a liquidez, ate 'e verdade. Mas deixa a ordem com um preco que tu considera justo la, uma hora pega.

      Abraco!

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    3. Fica tranquilo amigo, gosto de uma discussão saudável. Se for restringir somente a rentabilidade concordo com vc, mas acredito que outros fatores são tão ou até mais importantes. Sobre a liquidez, a mesma dificuldade de comprar eu posso ter na hora de vender, e tb não curto esperar as ordens acontecerem, mas isso é uma coisa minha.

      ABraço!

      Corey

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    4. Corey,

      Frisei a rentabilidade, mas ha mais alem disso. Vamos pegar como exemplo HGJH e FFCI. Sao fundos estabelecidos, bem administrados (CSHG e Rio Bravo), emitem relatorios regulares, possuem imoveis bem localizados, e tem aumentado seus rendimentos ao longo do tempo. Ha a questao da liquidez, mas 'e dificil encontrar um ativo que se encaixe 100% nos nossos criterios.

      Abraco!

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    5. Sim, é difícil encontrar um ativo perfeito, sem dúvidas.

      Abraço!

      Corey

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  5. Essa porcentagem de 0,5% é bem realística, vejo corretor de imóvel dizendo que deve-se procurar o valor de 1% do VP de um imóvel, mas acho que no mercado em geral acaba ficando em 0,8% e ainda tem o IR, ou seja 0,5% sem IR tá bom sim, a única coisa, é que me parece ter outros FII que estão por, motivo X e Y, pagando mais, tipo o FLRP11, aquele Hotel que é oq mais tem retorno de um tempo pra cá, obvio que tem suas particularidades que devem ser analisadas!
    Enfim, eu abri posição em uns 6 FII no momento: MXRF11, VRTA11, RNGO11, EDGA11, SPTW11, FLRP11....e to pensando em abrir mais uma posição, estou entre PORD11, PLRI11 e CEOC11...ou então investir em algum fundo de multimercado que tá tendo um bom resultado faz alguns anos!
    Quando puder fazer uma analise de algum desses, eu agradeço!!

    Valeu Corey! Continua com esse ótimo blog!

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    1. Olá Bruno!

      Concordo com seus números, pra conseguir acima de 0,5% no aluguel de um imóvel físico, só se ele for muito procurado ou houver escassez na região, do contrário o cara pode se contentar com 0,4%.

      O floripa é um bom fundo, o que complica é o valor elevado da cota e a baixíssima liquidez. Particularmente fico fora desse tipo de fundo (ao menos por enquanto).

      O HTMX é bem complexo, eles estão se desfazendo dos imóveis e repassando os lucros aos cotistas, na prática o fundo está acabando. Os dividendos gordos que ele paga são compostos pela renda dos quartos e pelo lucro da venda de unidades, se por na ponta do lápis, o rendimento é bem baixo.

      Desses papéis q vc comentou, infelizmente não estudei nenhum, aliás, olhei o PORD11 por cima, mas não tenho opinião formada.

      Abração!

      Corey

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  6. Grande Corey.

    Já te falei por aqui que visito teu blog quase que diariamente. Até já comentei algumas vezes sobre semi-aposentadoria.

    Quando tiveres tempo, dá uma olhada nesses dois blogs abaixo. Apesar de gringos, eles têm uma linguagem parecida com a tua e pensam igual a gente sobre frugalidade, viver de renda e tbm outros aspectos. Parte da apresentação de um deles é mais ou menos assim: "Mike foi capaz de acumular poupança suficiente para comprar, com dinheiro, três casas unifamiliares. Ao viver em uma das casas e alugando as outras duas, agora ele tem renda suficiente para cobrir completamente suas despesas."

    http://lackingambition.com/
    http://www.mrmoneymustache.com/

    Tenho certeza que vais gostas.

    Obs. usa o google chrome e faz a tradução automática que é rapidinho e da pra entender tranquilo. Abraço, Guilherme

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    1. Olá Guilherme!

      Valeu pelas dicas, vou dar uma olhada sim e depois volto aqui pra dizer o que achei. O último deles é bem antigo, né? Deve ter mito material de qualidade. Uma das coisas que mais gosto de ler são exemplos reais de pessoas reais, esse é um dos motivos pelo qual sou fascinado por biografias.

      Valeu!

      Corey

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  7. Oi Corey,
    Quanto a esse edifício, vou te dar um toque. Ele tem um sério problema que fez o antigo dono repaginar ele e lançar como fundo: o prédio tem pouquíssimas vagas de garagem.
    Se não tivesse esse problema, jamais teria sido oferecido ao público pois não é qualquer empresa que aceita alugar um espaço sem vagas disponíveis.
    abraço

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    1. Olá Ronin!

      Obrigado pela informação, realmente esse é um problema sério nos prédios antigos. Onde vc viu essa informação que esse foi o motivo pro lançamento do fundo?

      Abraço!

      Corey

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  8. Se tiver um email para falar com vc, te explico.
    abraço

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