quinta-feira, 20 de junho de 2013

[FIIs] - Opinião - Anhanguera Educacional (FAED11B)

Deixando um pouco de lado o desabafo da minha ultima postagem e o fato de cada dia mais eu me sentir mais perdido nesse país, hoje vou voltar ao assunto principal do blog falando de mais um fundo imobiliário que acho interessante.

O FII Anhanguera Educacional é um fundo imobiliário de tijolo composto por três imóveis locados para as Faculdades Anhanguera, os imóveis são localizados em Leme, Valinhos e Taboão da Serra, sendo o imóvel de Valinhos locado para a sede administrativa da empresa. O fundo é administrado pela BTG Pactual. 
Os contratos de aluguel seguem os seguintes calendários de vencimentos: Leme (janeiro de 2019), Valinhos (janeiro de 2014) e Taboão da Serra (dezembro de 2024), sendo a representatividade respectivamente: 8,7; 16,6 e 74,7% dos aluguéis pagos.

A Anhanguera Educacional está inserida com relevância num setor em crescimento, o de cursos universitários voltados a classe média, cujos maiores atrativos são a variedade de cursos e os valores das mensalidades. O fundo apresenta desempenho estável nos últimos meses, pagando R$ 1,07 por cota, a política e composição do fundo são fáceis de entender.

Durante um longo período o valor das cotas desse fundo ficaram bem altas, com variações entre R$ 150, chegando até R$ 170, provavelmente repercutindo as qualidades do papel: estabilidade de pagamentos, demonstrativos claros, setor em crescimento, etc. Porém, nos últimos dias a cotação caiu consideravelmente, com uma queda de mais de 8% na semana passada. O motivo dessa queda é provavelmente a fusão da Anhanguera com o grupo Kroton educacional, proprietário de outras universidades espalhadas pelo país. Com essa fusão, o controle da empresa provavelmente passará para a Kroton, junte a isso o fato do contrato do imóvel de Valinhos estar próximo do vencimento e não ter garantias de renovação e aí provavelmente está o motivo da queda.

Na minha opinião, aos R$ 142 por cota (valor médio da cotação nos últimos dias), o fundo se torna bem interessante, com rendimento em torno de 0,75%. No pior cenário, o da não renovação do aluguel de Valinhos, diminuiria o pagamento para aproximadamente R$ 0,90 equivalente a 0,6% da cota no valor atual (conta de padeiro em cima dos 16% de representatividade do imóvel), o que não é tão ruim. Nesse cenário, o fundo continuaria dono do imóvel de Valinhos, podendo loca-lo a outra empresa ou vende-lo. Não me parece um cenário apocalíptico, afinal de qualquer maneira o administrador acharia uma saída para
isso.

Assim como o EDGA11, acho que esse papel pode ser útil para diversificação, é um fundo de tijolo, num setor promissor e com aluguéis, exceto o de Valinhos, com vencimento longo. As desvantagens, ao meu ver, é a pouca diversificação do fundo (apenas 3 imóveis) e claro, a chance real da não renovação do contrato da sede de Valinhos, esse último risco deve ser ponderado, o investidor pode ou não achar viável assumi-lo. Não concentraria muito nesse papel, mas de qualquer forma, umas cotinhas podem ajudar a dar um up na rentabilidade dos fundos de tijolo com cotas relativamente baratas e com boa liquidez. 

14 comentários:

  1. Olá Corey,
    Em gera a maioria dos FII estão apanhando mesmo. Gostei da análise que fez deste FII, que é o único que tenho.
    Fiz algumas simulações e nelas vi que até o vencimento do último contrato, há um retorno total da cota na forma de aluguéis mensais, isso considerando que os contratos que vencem primeiro se renovariam com uma queda de 50% do aluguel.
    Na minha opinião, o formato da renovação de Valinhos (se renovar) vai ser uma espécie de teste para supor como seria os outros contratos. Pelo menos para mim seria péssimo se a Anhanguera não renovasse, mesmo que Valinhos represente pouco do aluguel.
    Abraços

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    1. Olá AdP!

      Bem q os FIIs poderiam acompanhar a queda do iBov, seria uma ótima notícia...
      Legal sua simulação, não sou de fazer muitas então agradeço por vc compartilhar o resultado. Tem razão, o formato da renovação de Valinhos será um teste de cenário desfavorável, servirá inclusive como exemplo pra análise de outros papéis.

      Valeu!

      Corey

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  2. É realmente um papel interessante. No meu caso, a cota de FII está ok, estou aproveitando para aportar em CMIG4 e BBAS3, duas ações que estou achando interessantes no momento.

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    1. Olá Estrategista!

      Valeu pela participação, abraço!

      Corey

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  3. Olá Corey!

    Eu dei uma olhada no seu site e realmente fiquei impressionado com a qualidade das informações e do conteúdo em geral, parabéns!

    Trabalho para um site de busca online de imóveis, e estamos procurando sites legais de dicas de finanças e economia para parceria. Queremos ser associados com blogs de conteúdo de qualidade, e o seu parece perfeito!

    Estou interessado em escrever um post como convidado no seu blog, com conteúdo exclusivo, sem custos para você. Seria um prazer escrever para o seu blog e providenciar informações interessantes para seus leitores, e também associar nossa marca ao seu trabalho! Caso seu site não trabalhe com posts-convidado, poderíamos combinar um anúncio pago de três a quatro linhas de texto (não banner) na sua homepage, em posicionamento a ser discutido, levando ao site do meu cliente.

    Seria possível conversarmos a respeito, para que eu explique melhor a proposta?

    Aguardo sua resposta, e obrigado desde já!

    Peço que entre em contato pelo email: noahcrv@gmail.com

    Abraços,
    Noah Carvalho

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    1. Olá Noah!

      Envie o texto e sua proposta para blogdocorey@gmail.com

      As vezes demoro um pouco pra responder, mas sempre respondo, ok?

      Abraço!

      Corey

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  4. Opa, gostei da analise, vou colocar esse FII no meu radar! Já me posicionei bem em 6 FII, caso tenha alguma mudança de ideia( sim Maxi Renda, tó olhando pra vc), esse é uma boa alternativa!

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    1. Olá Bruno!

      O Maxivest é uma faca de dois gumes, não consigo chegar a uma conclusão sobre ele, as vezes parece uma furada, as vezes um puta negócio...

      Abraço!

      Corey

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    2. Corey, acho q vc confundiu Maxirenda com Maxinvest

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    3. É verdade, mas de qualquer forma tanto um quanto o outro são facas de dois gumes. O maxirenda tem o pagamento marcado por uma política não muito clara, o que deixa dúvidas sobre se vale a pena ou não investir, além do fato de "dar canos", o que pode incomodar algumas pessoas.

      Obrigado pela correção!

      Corey

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  5. Bom dia! Gostaria de me apresentar como Nordestino Aloprado. Estou iniciando hoje meu blog na blogosfera dos amanantes por investimentos. Abraços!

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    1. Olá nordestino!

      Bem vindo! Mande o link do seu blog, ok?

      Abraço!

      Corey

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  6. Corey, conta p gente como vai sua nova vida em outra cidade, os pros e contras, o q vc está gostando e detestando, valeu

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    1. Amigo, valeu pela sugestão, farei algo assim. Abraço!

      Corey

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