segunda-feira, 20 de maio de 2013

Enquanto isso na academia...


Dia desses fiz uma viagem para tratar do meu novo negócio, estava de bobeira e resolvi fazer um pouco de esteira na academia do hotel. Chegando lá havia poucas pessoas, incluindo dois homens na faixa dos 50 anos conversando nas esteiras, um ao lado do outro. Subi na esteira vizinha a deles, coloquei o fone de ouvido e comecei o meu exercícios. Minutos depois comecei a ouvir as palavras: imóveis, bolha, investimentos, lucro... Aquilo me chamou atenção, desliguei a música mas permaneci na esteira, prestando atenção no papo deles que foi mais ou menos assim:

(nomes inventados)

Jorge: ...mas me conta, como começou?

Manoel: Ah! Foi em  2009, meu pai faleceu e deixou algumas coisinhas pra minha irmã e eu. Ela ficou com a casa onde ele morava antes de adoecer, uma casa grande mas um pouco derrubada no bairro X em Porto Alegre. A casa era muito bem localizada, moramos lá a vida toda e ele só saiu quando adoeceu e mudou pra casa da minha irmã. Pra mim ficaram 2 apartamentos. Minha irmã estava com aquele papo de bolha imobiliária na cabeça, isso é coisa do meu cunhado, e decidiu vender a casa. Acabamos fazendo um rolo, ela ficou com um dos apartamentos, voltei uma grana e peguei a casa. Fiz isso no primeiro momento devido ao apego sentimental por aquela casa, onde fomos criados...

Jorge: Ela acabou vendendo a casa por um preço bem inferior ao que valeria hoje né?

Manoel: Sim, mas ela estava com aquele negócio na cabeça... Passaram-se uns meses e eu não sabia o que fazer com aquela casa, o IPTU chegou e levei aquele susto, a casa só me dava prejuízo... Conversando com um amigo ele me sugeriu demolir a casa e aproveitar o terreno que fica num bom bairro residencial de Porto Alegre [nesse momento o Manoel ficou explicando a localização da casa]. Fiquei com aquela ideia na cabeça e comecei a pesquisar a respeito, pra resumir decidi demolir a casa e construir um predinho no lugar.

Jorge: Caramba! Pra quem era apegado a casa você tomou uma decisão radical, heim?!

Manoel: Ah, cara, quando tem grana envolvida... Não tinha grana pra tocar a obra, então vendi o outro apartamento da herança, fiz um rolo com meu filho mais velho, ele me comprou um dos apartamentos na planta por preço praticamente de custo. Não peguei 1 real emprestado em banco, aliás, nunca fiz isso, e comecei a obra. Antes mesmo do término, já haviam pessoas interessadas, não vendi nenhum durante a obra, mas logo que o habite-se saiu, todos foram vendidos.

Jorge: Mas naquela época estavam todos na euforia, facilidade de crédito, economia sustentável apesar da crise...

Manoel: Sim, mas no segundo [prédio?], foi praticamente a mesma coisa. Comprei uma casa velha, que ninguém queria na mesma rua e fiz o mesmo, não tem muito segredo, basta você dividir o valor pago no terreno pelo número de unidades, somar o valor da construção, os impostos e jogar a margem...

Jorge: Tá, mas a partir desse segundo você deve ter pago bem mais alto pelo terreno, não?

Manoel: Sim, claro, os preços dos imóveis inflaram muito, ainda mais nas capitais, mas dane-se, se eu pago caro pelo terreno, repasso ao preço do imóvel e meu lucro é o mesmo. Faço tudo com meu próprio dinheiro, pago tudo a vista, faço negociações, agora tenho um certo poder de compra... tudo isso acaba facilitando minhas contas...

Jorge: E a tal bolha, qual sua opinião?

Manoel: Pqp! Essa p... de bolha deve ser de aço né, nunca estoura, rsrs! Ah cara, não tenho opinião sobre isso, só sei que meu negócio vai bem, tenho mercado para meu produto, não tenho dívidas, se a obra atual encalhar devido a o estouro da possível bolha, o máximo que vai acontecer é eu ter que parar a obra, mas não tomarei prejuízo, tudo tá pago lá, não dou o passo maior que a perna, só toco uma obra por vez, não coloco todo meu capital numa obra só...

...meu produto tá acima do Minha Casa Minha Vida, quem compra normalmente já tem algum imóvel mais simples e quer fazer um upgrade, acabo pegando carro, até terreno no Paraná eu já peguei, pego qualquer coisa com preço bom e que eu consiga me desfazer rápido sem perder dinheiro...

...o foda é que o cara começa a ir bem, constrói um sobradinho, vende fácil, depois coloca o lucro em dois sobradinhos, vende, pega a grana toda, constrói um predinho, vende... aí o pessoal do banco começa a oferecer linha de crédito... o cara decide construir um de 10 andares, se atrapalha e fica com dívida milionária...

Bom, consegui tirar algumas lições dessa história:

1- Fique atento e haja com discrição, dessa maneira é possível captar muita coisa boa e quem sabe alguma informação privilegiada;
2- Minha fala repetitiva que “negócio que dá dinheiro é aquele que sempre deu” é verdadeira;
3- Não acredite nos profetas do apocalipse, estude os fatos e tire suas próprias conclusões dentro da sua realidade;
4- Oportunidades aparecem a todo instante, muitas vezes na nossa cara;
5- Guarde ideias legais no seu HD mental, uma hora essa ideia pode te ser útil.

56 comentários:

  1. Que droga porque nenhuma coisa legal de oportunidades não passam na minha frente (exceto a ELPL hj claro)?

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Pobreta, as vezes as oportunidades estão bem na frente do seu nariz e vc não sabe aproveita-las...

      Excluir
  2. Interessante!



    abraço!
    Daniel

    ResponderExcluir
  3. Aprender com a experiência alheia é algo sempre bem vindo.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Com certeza, ainda mais com o erro dos outros, abraço!

      Excluir
  4. Muito bom Corey,gostei! Oportunidades estão em todos os lugares...Abraço!

    ResponderExcluir
  5. Bom texto.

    Confesso que tenho mania de ficar escutando conversas alheias. Se estou em um lugar e um grupo de pessoas está falando sem se preocupar com quem está perto,presto atenção mesmo... Mas esse tipo de assunto eu nunca presenciei. Normalmente são apenas conversas banais.

    Esse assunto da bolha é interessante. Bolha ou não, o cara foi sensato e não deu um passo maior que a perna. Logo, mesmo que exista e ela estoure, ele não sentirá muito. Isso significa que o CONTROLE DE RISCO dele é excelente, e é uma lição para todos os investidores.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Tb tenho essa mania, mas como vc disse, dificilmente dá pra ouvir alguma coisa que presta, essa foi uma das poucas vezes que isso aconteceu.

      Pelo jeito o controle de risco desse cara está certíssimo, ele não fica se preocupando com coisas sem fundamentos e vai tocando a vida, enquanto isso um monte de gente fica engessado sem fazer nada com medinho de várias coisas.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  6. Corey,
    Penso que é interessante evoluirmos como investidores não só de ações. E sim nos tornarmos "investidores de oportunidades".Ainda tenho que aprender muito sobre isto. Vejo que podemos ganhar muito mais do que os rendimentos que ganhamos com o mercado de capitais.

    abs.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. ID:

      Excelente ponto de vista! Concordo plenamente, a gente deve abrir a cabeça pra ideias novas e estar sempre atento, as oportunidades estão aí pra quem enxerga-las e tiver coragem de agir.

      Sem dúvidas dá pra obter rendimentos bem superiores aos do mercado de capitais, claro que a custa de um risco elevado e muito mais trabalho, mas isso é possível sim.

      Abração!

      Corey

      Excluir
  7. Excelente Corey!

    Muito boa.
    E a academia ? Como está indo ?

    Uta!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Estagiário!

      Vai bem, estou curtindo bastante, os resultados estão aparecendo, já perdi uns quilinhos de gordura, agora é só perseverar.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  8. Bela história e importante lição Corey, ao invés do cara ficar encanado com a bolha tirou proveito disso com as ferramentas que tinha em mãos e não se alavancou ou arriscou mais do que podia aguentar, muito esperto. Várias pessoas estão falando dessa bolha imobiliária, na minha região os preços começaram a cair de alguns empreendimentos e outros continuam na mesma, subindo bastante, está difícil tomar alguma posição... Por enquanto em imóveis só arrisco com os FII mesmo que continuam com taxas de retorno bem atraentes.

    Abraços!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá General!

      O cara foi esperto mesmo, eu arrisco dizer que caso estoure alguma bolha ele não quebrará, vai arrumar algum jeito de sair bem da situação. Quem é esperto para os negócios sempre dá um jeito, quem não tem tino ou vontade, só reclama...

      Cada dia que passa minha opinião sobre bolha imobiliária fica mais confusa, sinceramente não sei o que pensar, como vc disse, alguns empreendimentos estão reduzindo os preços, mas existem vários supervalorizados que estão vendendo muito. Aqui na região onde estou morando tá pipocando novos empreendimentos, com aglomerações enormes de pessoas nos plantões aos fds.

      Os FIIs estão numa excelente fase pra compra, muitos papéis interessantes estão com bons preços, alguns estão sendo negociados abaixo do valor do lançamento por pura especulação a respeito de noticias "ruins" como não pagamento de aluguéis, prédios desocupados, etc. Tem cara que se encana com essas coisas e vende, o preço acaba caindo, mas o papel tem bons fundamentos. É uma pena que estou descapitalizado no momento.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  9. Acho muito válido a expêriencia alheia, sempre é possível absorver algo interessante. Texto bem escrito Corey, abraços.

    Sandro.

    ResponderExcluir
  10. Fala, Corey,

    meu amigo comentou de um grupo de pessoas do trabalho dele que faz isso aqui no Rio. Procuram terrenos, compram, levantam um prédio pequeno e vendem e dividem o lucro.

    Normalmente o cara QUEBRA quando está alavancado. O problema de imóveis é que normalmente se está alavancado (ou, gostam de chamar de ágio...).

    Mas enfim, sobre bolha, cada dia fico mais assustado com os preços aki no RJ. Do tipo, totalmente inviável comprar. Mas vai saber onde isso vai parar?

    []s!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá dimarcinho!

      Conheço um cara que ficou rico fazendo mais ou menos isso, tudo bem que ele começou a 20 anos, mas até hoje continua. Se bobear ele nunca ouviu falar em bolha imobiliária...

      Alavancagem demais nunca dá certo. É claro que certos negócios só sobrevivem com esse tipo de operação, mas pra quem é pequeno, todo cuidado é pouco. Eu faço alavancagem, mas com muito medo e o risco dosado.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  11. Esse post foi pra mim? Eu já adquiri o meu, to esperando só aquele negocio resolve se vai ou não fechar, e o engenheiro concluir o projeto, dai vou fazendo a estrutura e o 1º andar, alugo e vou pro próximo, vou tentar financiar a obra com os alugueis do próprio imóvel, na pior das hipóteses vendo um apt pra financiar o resto da obra.
    Mas sinceramente, fico em duvida nisso, pelo jeito o cara, faz e vende, eu já to pensando em gerar renda passiva infinita...so que locatário é complicado, tem todo um risco envolvido(calote, vacância, depredação...) foda.
    Mas tudo dando certo nessa 1º vez, vou tentar os próximos com troca por área construída, pelo menos evito gastar com a compra do terreno!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Bruno!

      Legal vc compartilhar isso com a gente. Sobre alugar ou vender na minha opinião depende do seu objetivo, se vc quiser levantar uma grana acho legal vender, mas pra gerar fluxo de caixa o melhor é alugar, porém o aluguel de imóveis, como vc mesmo disse, sofre muitas variáveis negativas que podem inviabilizar o negócio, ainda mais no seu caso onde os imóveis ficarão concentrados num único local.

      Mantenha-nos atualizados do seu negócio.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  12. http://deco81sp.tumblr.com/post/49681388557/resposta-aos-leitores-do-blog

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. André, espero que isso seja verdade e possa elucidar muita coisa. Abraço!

      Corey

      Excluir
  13. Eu acho que os que acham que existe (ou existirá) uma bolha imobiliária e também os que acham que não existe, tem bons argumentos para suas opiniões.

    Tenho minhas impressões e opiniões a respeito disso, mas o que me chamou a atenção foi a visão do Manoel, atacou em algo simples, que aparentemente não deve dar muito trabalho e vai tocando um por vez, cada vez mais aumentando seu lucro, patrimônio e para mim o principal, vai aumentando o seu leque de oportunidade, porque quem tem dinheiro, tem um leque muito maior de oportunidades do que quem não tem nada ou tem pouco.

    Um abraço corey!

    SdP
    http://saindodapinda.blogspot.com.br/

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Pinda!

      Vc tem razão, há argumentos para todos os lados. O Manuel foi muito esperto, mas está fazendo de maneira consciente algo que muita gente já fez e teve sucesso, não está reinventando a roda.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  14. Tirei uma lição : ser enxerido e prestar atenção na conversa alheia pode ser útil!

    ResponderExcluir
  15. O que ele falou serve para qualquer empresa em qualquer lugar do mundo. Dívidas são uma desgraça. Quem tem dinheiro sobrando no caixa, pode passar por qualquer crise com traquilidade. Eztec, construtora, Grendene, Ambev e outras estão nadando em dinheiro e tendo lucros fantásticos.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Tem razão, dívida é complicado, não sou contra alavancagem, eu mesmo já fiz de maneira consciente, mas o fato é que boa parte das vezes esse tipo de negócio não dá muito certo,

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  16. Maneiro o post! Estou de volta a ativa no blog, depois de uma fase de muita mudanca! da uma passada por lah! Abraco

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Grande Doutor!

      Bem vindo de volta, fico contente pelo seu retorno, seus posts fizeram muita falta. Passarei sim, abraço!

      Corey

      Excluir
  17. Grande Corey!
    Estou com um novo projeto em meu blog: a "Carteira do Pobre"!
    Assim que tiver um tempo, da uma passadinha por lá!
    Abração!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá PP!

      Essa semana ando correndo bastante, estou fazendo um intensivo lá na loja, mas passarei sim.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  18. Grande Corey,

    Perto do meu bairro, uma cara comprou um terreno que há muito tempo tava abandonado. O terreno é alagado e o cara fez 4 "duplex" de 3,5 metros de largura. PQP, 3,5 de frente, porra. Sabe o preço de cada um R$ 120,00. Não é a toa que faz mais de um ano que os imóveis estão encalhados. Alguns podem chamar de bolha, eu chamo de burrice. Quatro imóveis pregados de 3,5 de frente, perto de uma favela e em um terreno alagado? Não é muita burrice?

    Só sei uma coisa: enquanto uns ficam esperando a bolha estourar, outros estão ganhando dinheiro. Exceto o burro perto daqui do bairro.

    Abraço.

    Guima.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Grande Guima!

      Esse exemplo que vc deu vai de encontro àquela ideia que nem sempre o mais barato é a melhor opção. Se esse cara tivesse comprado um terreno num lugar melhor, mesmo que mais cara, as chances de venda dos imóveis seria bem melhor.

      O Manoel do meu exemplo sempre repetia que "o que importa é a localização, não o preço, o preço a gente repassa...". Concordo com ele.

      Abração!

      Corey

      Excluir
    2. Construir casa bonita perto de favela é idiotice. Mas algumas construtoras estão fazendo isso aqui no Rio de Janeiro.....


      Quando os lucros caírem 3, 4 trimestres seguidos, a coisa pode ficar muito feia para elas e seus acionistas.

      Excluir
    3. O problema é que esses imóveis vendem que nem água no deserto, a construtora coloca um nome imponente, a foto de uma família loirinha feliz e pronto!

      Excluir
  19. Olá Corey.
    Coincidentemente, estava lendo seu texto e está surgindo uma oportunidade para mim. Os pais da menina q namoro possuem uma empresa que lidera o mercado de limpeza para grandes eventos. Possuem concessão para prestar serviços no Mineirão e tudo mais. A menina me sugeriu abrir uma sociedade com ela para entrar nesse mercado, a mãe recusa clientes por não conseguir atender e essa empresa iria absorvê-los. A família dela entraria com o know how e eu me ofereci para entrar com o capital. Estamos começando a conversar sobre o assunto e pode vingar. Estou procurando por posts sobre o assunto e já encontrei alguns bem interessantes aqui. Se possível, gostaria de uma opinião sua a respeito e sugestões de leitura. Pode ser q uma oportunidade, enfim, tenha batido na minha porta.

    Obrigado.
    Abraço!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Mobral!

      Tá vendo, as oportunidades as vezes aparecem onde a gente nem imagina. Nesse negócio que vc relatou eu tomaria cuidado com alguns detalhes:

      1- fazer negócio com sócio já é complicado, com namorada é mais ainda, se o namoro acaba, a sociedade ficará abalada e não acredite em quem te disser o contrário;

      2- vc deve considerar se o negócio terá uma bom retorno no longo prazo, pelo que entendi, o momento atual é ótimo, mas isso não quer dizer que o mercado continuará aquecido pra sempre, não esqueça q depois dos grandes eventos que acontecerão no Brasil, teremos muita quebradeira de negócios que até então foram lucrativos;

      3- o negócio é fácil de sair? Tem liquidez? Vc conseguirá sair da sociedade sem levar prejuízo? Isso é fundamental, as vezes vc investe uma bela grana, tem um bom retorno, mas na hora de retomar o principal o bicho pega...

      Não conheço o mercado de serviços, então aconselho q vc procure ajuda especializada, nesse caso acho que o Sebrae pode ser de grande valia. Quanto a livros, acho que o bom e velho "pai rico pai pobre" pode te ajudar, não uma ajuda direta, e sim com propostas pouco ortodoxas que o livro propõe.

      Se quiser, pode me mandar um e-mail.

      Abração!

      Corey

      Excluir
    2. Obrigado por responder, Corey.

      1- Pois então, se o namoro acaba eu já tenho o modelo do negócio e a possibilidade de continuar tocando o barco sozinho. Quero usar os parentes dela para adquirir conhecimento e poder extrair o máximo de informações.

      2- Os pais dela possuem uma empresa de grande porte, que presta serviço a estádios e grandes eventos. Antes, eles prestavam serviço para condomínios e lojas. Como cresceram, tiveram que abrir mão de serviços menores... e essa minha ideia seria absorver esses clientes que foram deixados.

      3-Sobre sociedade eu tenho que estudar. Não sei absolutamente nada a respeito. Como registrar, como sair, etc.

      Estamos conversando de maneira superficial. O pai dela já deu o seu aval, o cara conhece tudo na área. Para vc ter ideia, o cara chegava a ganhar 2mil reais em um dia de serviço. Chegou a pegar um prédio recém lançado, fez o serviço de limpeza da obra e recebeu 20mil reais. É um campo que não falta serviço. A família dela saiu da miséria e mudou de vida. Estou querendo surfar nessa onda. Vou fazer o que você me recomendou... procurar no Sebrae alguma coisa.

      Muito obrigado.
      Abraço e bom feriado!

      Excluir
    3. Mobral:

      1- é legal vc ter essa cabeça, já vi alguns casos parecidos e devido as pessoas agirem somente com o coração a merda foi grande... No seu lugar eu aprenderia o máximo possível, e depois, com a grana do próprio negócio, compraria a parte do sócio e ficaria sozinho.

      2- entendi, esses serviços menores representam segurança pra quem está começando. É melhor pegar 10 serviços pequenos que 1 grande, se um desses 10 desiste, vc ainda tem 9. É a boa e velha diversificação.

      3- sociedade é complicado, tem gente q ama, tem gente q odeia. Eu acho uma boa, dependendo do negócio. Tenho sócios no meu novo negócio, mas é um caso diferente. Estude bastante.

      Conheço um cara que presta esse tipo de serviço (limpeza pós obra), o cara só não está bem por 2 motivos: 1ª falta de funcionários (mas daria pra ele contornar isso trazendo parentes que vivem em outro estado), 2ª o trio "afunda homem": cachaça, puta e jogo (despensa comentários, né?)

      Boa sorte e se precisar, entre em contato.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
    4. Posso meter o bedelho?

      1 - Só acho complicado o Mobral entrar com todo o capital, é muito risco para um sócio só.

      2 - Já pesquisou a empresa do cara? Se é mesmo isso que ele fala? Já foi na junta comercial para ver?

      3 - Analisando os dois fatores acima, o resto é conhecimento. E o sebrae tá cheio de curso bom, eu mesmo to fazendo um bocado.

      Um abraço a todos.

      Guima.

      Excluir
    5. Grande Guima!

      BOns conselhos! O risco de entrar com 100% do capital é realmente alto, mas as chances de aprender o negócio acabam balanceando a equação.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  20. Pode haver uma queda de cotações da maioria das construtoras por causa de prédios construídos no fim do mundo. Como falou o Manoel, a localização é o mais importante.

    Juntamente com as empresas "X", as construtoras PODEM levar o ibovespa pro ralo, por causa das quedas nos lucros.


    Em caso de queda da bolsa,toda empresa que estiver muito alavancada vai sofrer muito mais com pouco lucro para pagar dívida alta.....

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Não acho que as construtoras sejam burras, vejo muito empreendimento metido a besta na boca da favela, alguns são micos, mas a boa parte é um sucesso de vendas. O fato é que temos um deficit habitacional enorme, dificilmente um empreendimento será um fracasso total.

      O caso do Manoel é diferente, pelo q entendi, os clientes dele são mais exigentes, procuram locais mais nobres e construção mais rebuscada, são pessoas que provavelmente já possuem um imóvel.

      Alavancagem é sempre arriscado.

      Abraço!

      Corey

      Excluir
  21. Boa informação. Tenho pesquisado sobre imóveis, pretendo adquirir um e talvez depois tentar alugar outro e vende-lo futuramente. Abraço

    ResponderExcluir
  22. Bacana Corey....
    São duas coisas: Estar onde a informação está e ter a grana pra investir...

    Imóveis é um nicho bacana, um dos meus sonhos é entrar nesse meio, tanto é que quase vendí meu imóvel pra isso... pois dá retorno sim.... Quem sabe no futuro... fui!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. GRande Matrix!

      Bom te ver novamente, muita coisa aconteceu nos últimos tempos, muita gente sumiu, mas é legal ver alguém das antigas por aqui novamente, vou dar uma passada lá no seu blog...

      Cara, muita gente fica com esse discurso de bolha e acaba perdendo oportunidades de ganhar dinheiro, desde que esse papo surgiu, muita gente já ficou rica com imóveis.

      Vê se não some, abração!

      Corey

      Excluir

Os comentários desse blog são moderados, ou seja, passam pelo meu controle antes de serem publicados. Esse é o motivo pelo qual seu comentário não aparecerá logo após você clicar em "Publicar", portanto não precisa postar 2 ou 3 vezes! Posso demorar, mas publicarei e responderei todos os comentários que não contenham trolagens, intrigas, propagandas e baixo nível.