sexta-feira, 14 de dezembro de 2012

Desfazendo Polêmicas e Mal Entendidos


Na última postagem tentei explicar o por quê da minha estratégia para 2013 ser focada na busca de fluxo de caixa (aumentar os proventos), fui criticado, tentaram me alertar para ago que nem sei o que é, como se eu estivesse fazendo all-in em TOYB3 ou fosse investir ad-eternum em fundos imobiliários. Hoje pretendo esclarecer alguns pontos que possam ter ficado mal colocados. Agradeço a todos que quiseram me ajudar, mas gostaria de esclarecer alguns pontos que ficaram mal entendidos.

Sobre o investimento em Fundos Imobiliários

Entendo o investimento em FII como ele é na verdade: investimento em imóveis visando obter renda através do recebimento de aluguéis. Não invisto nessa modalidade pensando em ganhar dinheiro em cima da valorização da cota, o foco são os proventos.

Digamos que eu não fosse adepto dos FIIs e preferisse comprar um imóvel físico para locação. Quanto custa, por exemplo, um apartamento facilmente locável em São Paulo? Entre 150 e 300k é possível comprar um apê de 1 dormitório na região central da cidade. O aluguel desse imóvel gira entre 0,4 e 0,8%, ou seja, um retorno excepcional tratando-se de aluguel de apartamento. Pois bem, o mínimo de dinheiro que eu deveria ter esse tipo de imóvel no meu portfólio seria 150k. Os riscos estão relacionados a vacância, manutenção do imóvel, possível desvalorização devido a alguma obra doidona da prefeitura, etc.

Voltando aos FIIs, hoje tenho em torno de 50k alocados nessa modalidade, caso eu opte por aportar mais 100k, chegarei ao valor mínimo que seria necessário para comprar 1 apartamento e aluga-lo, porém nesse meio tempo, venho recebendo aluguel do valor investido mensalmente e não tenho que me preocupar com assuntos administrativos. É como se eu conseguisse comprar um pedaço do apartamento por mês e recebesse aluguel desses pedaços, hoje posso dizer que tenho um banheiro e meia cozinha alugados, rsrs! Os riscos existem, claro, mas o que não tem riscos?

Considero 400k um valor máximo para manter em FIIs, isso seria equivalente a 2 apartamentos, o que não é tanta concentração numa única modalidade para quem deseja ter o mínimo o dobro desse valor. Alguém deve estar querendo me questionar dizendo que devemos diversificar independente do tamanho do patrimônio. Eu respondo: na minha opinião a diversificação é importante, mas não pode prejudicar o investidor, impedindo-o de investir em algo que julgue mais interessante só para cumprir cotas de % de alocação. Em outras palavras, a diversificação pode ficar para um segundo momento.

Sobre o foco no fluxo de caixa

Como já comentei aqui, o prazo para que eu consiga ao menos a semi-aposentadoria é pequeno. Em 2 anos, pretendo ter renda passiva suficiente ao menos para bancar as despesas mais básicas de casa. É principalmente por esse motivo que meu foco é receber proventos mensalmente. Atualmente pretendo buscar isso com foco nos FIIs por se tratarem da melhor alternativa para essa finalidade no atual momento. Não acredito que essa modalidade é isenta de risco, que será ótima para sempre e que descobri algo incrível, apenas invisto naquilo que acredito ser melhor para minha realidade em determinado momento, dentro do meu conhecimento.

Sobre a "inutilidade" da rentabilidade

Eu jamais disse que a rentabilidade da carteira não é importante, eu jamais disse que não me preocupo com ela e que não procurarei aumenta-la. O que eu disse é o seguinte:

Rentabilidade É SIM importante, mas pra MINHA estratégia atual, ou seja, para o ano de 2013 é SECUNDÁRIA, ou seja, não será o principal parâmetro que buscarei. Em 2014 pode ser diferente...

Eu me preocupo SIM com a rentabilidade, tanto é que citei o ranking do General como um fator que me fez acordar para o acompanhamento desse parâmetro.

Empreendedorismo x Retorno

Na postagem anterior, usei como exemplo o fato de considerar pouco 5% de retorno de uma empresa do varejo. Muitos se espantaram e questionaram como posso achar 5% pouco. 5% é um retorno fantástico pra renda passiva. Imaginem um FII ou ou CDB que pague 5% ao mês... esse é o sonho de consumo de todos nós.

Agora, transferindo esse retorno para uma loja ou franquia de qualquer coisa, por exemplo: digamos que você comprou uma cafeteria por 100k, trabalha nela apenas 44 horas por semana (estou sendo otimista) e obtém no fim do mês 5k de lucro. Você continua achando 5% muito? Veja bem, você investiu cem mil reais, trabalhou o mês todo, aturou funcionário, cliente chato, fiscalização, pagou impostos indecentes e no final obteve cinco mil reais de lucro. Na minha opinião é melhor ter um emprego ganhando isso sem ter que investir 1 real, com a vantagem de poder pedir as contas a qualquer momento.

NÃO SIGA QUALQUER COISA QUE FOR DITA NESSE BLOG, AS POSTAGENS APENAS REPRESENTAM A OPINIÃO DO AUTOR E OS COMENTÁRIOS REPRESENTAM A OPINIÃO DE CADA UM QUE COMENTA. ESTUDE E TOME SUAS PRÓPRIAS DECISÕES DE INVESTIMENTO.

51 comentários:

  1. Ta acordando cedo heim? Ou escreveu ontem e deixou para postar hj?

    Acompanho sempre seu blog tb sou empreendedor, mas não investidor.. Aliás, só reinvisto no negócio.

    Abraço

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    1. Olá Anônimo!

      Não acordo tão cedo, sempre deixo programado. Obrigado pela visita.

      Abraço!

      Corey

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  2. Corey, não vejo nada de errado com essa estratégia.

    O que você está fazendo com FII é o equivalente à aposentadoria em ações com foco em dividendos, em que não é necessário vender os papéis durante a aposentadoria, já que ele está pagando tudo.

    Entretanto, enquanto você não for usar esse dinheiro para a sua semi-aposentadoria, é recomendável reinvestir o pagamento do aluguel, para a bola de neve ir crescendo exponencialmente.

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    1. Olá 2038!

      Isso mesmo, a estratégia é a mesma que ações com foco em dividendos, o que muda é a modalidade de investimento. Hoje reinvisto 100% dos proventos, só começarei a retirar qd der uma brecada no ritmo de trabalho.

      Abração!

      Corey

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  3. Mandou muito bem, Corey. Tudo depende do seu objetivo de vida. Alguns querem 5 M, camaros, paniquetes, outros querem ser considerados gênios das finanças. Mas outros querem viver melhor,sem se matar por grana, parece ser esse o seu caso.

    Vc é inteligente, sabe argumentar, coisa rara na blogosfera. Quando vc decidir cair dentro da escolha de ações vai ter lucros ótimos. é só uma questão de paciência e leitura.

    abração

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    1. Olá Anônimo!

      Sim, meu caso é querer viver sem me matar por grana, quero uma vida tranquila e frugal.

      Obrigado pelas palavras, acho que o grande barato da blogosfera é a complementação de habilidades, temos gente com facilidade em tudo por aqui, um ajuda o outro.

      Abração!

      Corey

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  4. muito bem seu corey... mas vem ca os proventos nao sao muito castigados pelo IR? abs .'.

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    1. Este comentário foi removido pelo autor.

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    2. Proventos de FII? Não, claro que não, eles são isentos de IR.

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    3. Isentos de IR? Oba! Maravilha hein!





      Daniel Alcântara

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  5. Corey,considero 5% um valor justo (digamos assim)20 meses para recuperar o valor investido é um bom negocio com certeza.Em relação aos fiis eu não compraria agora pois acredito que as cotaçoes vão desabar.(crença pessoal de um grafista que sou)
    Em relação a comprar imovel para alugar,isso nao se faz com imovel residencial, isso se faz com imovel comercial que o aluguel e mais caro.(em torno de 1% do valor do imovel)
    Abraço Alexandre

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    1. Olá Alexandre!

      Depende o ponto de vista, na minha opinião esperar mais de 6 meses pra ter retorno somente se o operacional for bem tranquilo e a carga de trabalho mínima, caso contrário não vale a pena.

      Eu sei que imóveis residenciais possuem retorno menor que os comerciais, aliás, eu não compraria nenhum imóvel físico pra locar, pelo menos não por enquanto. Usei o exemplo do apartamento pra ficar mais fácil das pessoas entenderem o que pretendo dizer.

      Abraço!

      Corey

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  6. Olá Corey. Tenho uma opinião muito parecida com a sua para estes pontos. Acredito que o seu objetivo é viver de renda uma confortável vida de classe média, sem passar apertos ou vontades. Para esse objetivo, o foco nos proventos é perfeito. Conheci um senhor há muito tempo atrás, descendente de Libaneses, que vivia da renda do aluguel de uma dezena de casas. Os valores recebidos permitiam a ele viver numa casa confortável, ter um bom carro e pagar estudo de qualidade para o seu filho. Isso tudo sem trabalhar, só curtindo a vida do jeito que ele queria.
    Com relação ao retorno, só os comerciantes entenderão. Como já disse outra vez, sou um comerciante de apenas 3 meses. Não é arrogância, mas por 5% eu não sairia nem de casa. Trabalho com a minha esposa das 08:00 até á 1:00 (nos finais de semana) em prol do nosso negócio, com incontáveis problemas (iguais aos que você citou). O comércio sempre vai render mais, mas o rendimento é diretamente proporcional ao trabalho .

    Parabéns pelo Blog.

    Um abraço.

    Carvalhopower

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    1. Olá Carvalhopower!

      Isso mesmo, meu objetivo é ter uma vida tranquila de classe média: um carrinho completinho, 2 ou 3 viagens por ano, comer e beber o que der vontade. Vemos muita gente metendo o pau na estratégia de comprar imóveis para locação, mas o fato é que tem muita gente vivendo de renda dessa maneira. Obviamente esse não é o melhor momento para esse tipo de negócio (eu mesmo não entraria agora), mas temos que respeitar.

      Ufa! Ainda bem que alguém entendeu a história dos 5%, rsrs! Não é arrogância não, eu tb nem sairia de casa por 5%, na vale a pena passar por todos os problemas pra ter um retorno desses.

      Boa sorte no comércio e volte sempre!

      Corey

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  7. Corey, muitos investidores querem comprar bmws, esbanjar, comprar uma mansão de 5M, ter 3 amantes panicats....

    No entanto, outros já querem uma vida legal de classe média, com natação, cinema, livros, sem aporrinhação. Acho que eu e vc nos enquadramos no segundo caso....


    Quem ganhar 10k de proventos mensais pode viver com 7k e reinvestir os outros 3. Qual o problema dessa estratégia. Ainda podemos lembrar que sempre poderemos contribuir par o INSS e garantir o dinheiro do plano de saúde e o troco das amantes....rssss

    Um abraço

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    1. Olá Anônimo!

      Cada um é cada um, né? Não critico quem quer levar uma vida de luxos, eu tb tenho os meus luxos onde gasto uma boa quantia de dinheiro. Particularmente eu prefiro uma vida mediana, com menos necessidade de dinheiro.

      10k de proventos pra mim é lindo, é o dobro do que preciso, rsrs!

      Abraço!

      Corey

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  8. Corey,

    Não creio que exista a estratégia perfeita. Cada uma tem a mais apropriada para si mesmo. Como você disse, seu foco é para em dois anos ter uma renda passiva suficiente para pagar suas contas. Sendo assim, todos sabemos que dois anos não é tempo aconselhavel para ter retorno em bolsa. Poderia te sugegir uma coisa? Estuda sobre RF com opções. Mudei minha estratégia para esta depois de uns 3 meses de simulações e ver que tiraria aproximadamente 2% a.m.

    Que sua semi aposentadoria chegue logo!
    Não ser "obrigado" a trabalhar pelo dinheiro deveria ser o objetivo de todos!

    FazP

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    1. Olá Fazendeiro!

      Como anda a seca no RN? Fico puto da vida toda vez que vejo uma notícia sobre a seca no nordeste, temos tecnologia pra diminuir esses efeitos e muito dinheiro já foi "empregado" nisso, mas no fundo a gente sabe onde essa grana foi parar...

      Isso mesmo, não há estratégia perfeita e nem podemos pensar que a nossa vai funcionar para outra pessoa. Cara, eu não manjo nem do arroz com feijão da bolsa que dirá derivativos, rsrs! Sou vagabundo e preguiçoso, acabo pagando um preço alto por isso. Uma hora tenho que tomar vergonha na cara e estudar.

      Abração!

      Corey

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    2. Corey,

      A seca aqui ta braba como em todo o nordeste. Na minha área os dados pluviométricos estão cerca de 50% abaixo da média, e olhe que minha área fica a menos de 15km em linha reta da praia. Eu acho que existe muita má-vontade do governo quanto a solução definitiva do problema da seca. Não podemos vence-la, mas podemos diminuí-la muito. Existe tecnologias baratas pra ajudar, mas o custo é impeditivo pra maioria das famílias do interior. Digo com franqueza que bastaria o governo emprestar o dinheiro e dar assistência pra essas famílias implantarem tais sistemas que em uma geração teríamos uma situação muito melhor, e com os empréstimos pagos.

      Quanto aos FII, você ainda mantem o WPLZ11B na sua carteira? Eu estou me desfazendo de todas as cotas assim que elas ficam a menos de 1% do ponto de compra. Não vejo melhora nos resultados num curto prazo para ele...

      FazP

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    3. Poxa, que pena. Fico realmente chateado com isso, até troco de canal quando passa essas reportagens. Não tenho experiência, mas pelo que vejo no Globo Rural, existem mil maneiras de controlar a seca. Vejo fazendas que parecem verdadeiros oásis no meio do deserto que com um pouco de tecnologia conseguiram controlar a situação. Infelizmente vivemos num lugar onde a corrupção e pilhagem é tido como coisa normal. Lembro do caso das cisternas que foram entregues com defeito. PQP! Falta muita vergonha na cara desses políticos FDPs...

      Decidi manter os WPLZ pq tenho poucas cotas e quero ver o que vai acontecer. Ele é um bom shopping, tem tudo pra dar uma levantada.

      Abração!

      Corey

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  9. Eu gosto de "flipar" com FII. Recentemente comprei 5K do BBPO11 (reservei 50k) e vendi no primeiro dia deste na bolsa com lucro de 18,1%.

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    1. O problema é que nem sempre se consegue comprar tudo, a pessoa fica "viciada" nessa rentabilidade que não ocorre todo santo dia, ou mês, além disso, para jovens esse dinheiro "fácil' vai ser usado com mulheres da vida"fácil"....

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    2. Anônimo:

      Acho que esse foi um caso que deu certo, mas não me vejo fazendo trade com fii, como disse no texto anterior, fii é investimento em imóvel e pronto! Não estou te criticando, se deu certo uma vez pode dar outras.

      Abração!

      Corey

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  10. Corey:

    Eu fui um dos que perguntaram sobre o retorno de 5% da franquia e considero o assunto esclarecido.

    O teu blog e o da Ostra são os melhores disparado. Outro que comecei a acompanhar há pouco tempo e estou gostando é o do dimarcinho, por recomendação tua.

    Abraço
    Guilherme

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    1. Também acho bom, só acho o Corey e o Max meio prepotentes

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    2. o max é meio mala mesmo, mas o corey é legal, o problema é que ele é diferente da maioria das pessoas

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    3. Olá Guilherme!

      Bom que entendeu! Obrigado pelo elogio, de uma fuçada nos demais blogs, todos tem algo a agregar.

      Anônimo:

      Infelizmente não consigo agradar todo mundo nem é esse o meu objetivo.

      Abraço a todos!

      Corey

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  11. Acho sua estratégia adequada a seu perfil. Um dos aspectos interessantes dos investimentos e justamente que não existe apenas uma estratégia correta para alcançar os objetivos. Claro que "all in" em TOYB3, para o investidor comum seria difícil de justificar, a não ser que fosse um "insider", rsrs.
    Abraços

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    1. Olá oliveira!

      Isso mesmo, cada um deve adequar a estratégia a sua realidade, não existe certo e errado.

      Abraço!

      Corey

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  12. Ola Corey
    Belo texto. Sempre bem didatico. Nossas estrategias sao muito parecidas e por mais que algumas criticas venham, considero que estamos no caminho certo.
    Parabéns pela disciplina e planejamento financeiro.
    Abraço

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    1. Grande Dividendos!

      Obrigado! Me inspiro muito na sua estratégia por achar que, mesmo com patrimônios diferentes, temos perfil parecido e pensamos de maneira parecida.

      Abração!

      Corey

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  13. Corey,

    Qual a vantagem dos FII em relação as ações?

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    1. Kspov:

      Ações são pedaços de empresas, FIIs são pedaços de imóveis. Ações de boas empresas tem grande chance de valorização futura, além da distribuição de lucros. Os FIIs não possuem tanta chance de valorização, mas pagam aluguéis mensais, o que gera uma renda passiva mensalmente.

      Basicamente é isso.

      Abraço!

      Corey

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  14. Corey, Mercados Futuros geram uma boa renda mensalmente se ficar comprando/vendendo durante o mês ou é melhor para longo prazo?

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  15. Corey, como funcionam os proventos dos fundos imobiliarios? Eles são distribuidos mensalmente na conta corrente? E no momento,os rendmentos estão em torno de quanto(%) ao mês?


    Abraço





    Daniel Alcântara

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    1. Olá Daniel!

      Sim, os proventos caem mensalmente na conta da corretora. Para consultar o rendimento dos fundos visite: http://rendimentofundoimobiliario.blogspot.com.br/

      Abraço!

      Corey

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    2. va...leu!


      abraço!



      Daniel Alcântara!

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  16. Pq esquecem do risco ?? rsrsrsrs

    []s!

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    1. Os riscos destes títulos/negócios são todos muito diferentes, isso q não estão entendendo... rs

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    2. Sim, é verdade, cada um tem um risco diferente envolvido e estão colocando tudo no mesmo balaio.

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  17. Corey, e o valor dos rendimentos do aluguéis também são descontados nas cotas deses fundos imobiliários, como acontece com as ações?

    Desculpe está te enchendo de perguntas, mas tenho estuda apenas ações, e não sei nem o básico à respeito dos FIIs.


    Abraço!




    Daniel Alcântara

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    1. Não acontece desconto na cotação e as cotações dos FIIs não são tão voláteis quanto as ações.

      Fique a vontade pra perguntar.

      Abraço!

      Corey

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  18. Oi Corey,
    Não entendo muito a reação do povo, o que vc esta fazendo é o mesmo q comprar imovel e alugar,o fundo pode quebrar, dar um golpe, mercado estacionar? Bem, e, um imovel o inquilino pode parar de pagar, depredar, não querer sair, imovel ser desapropriado...
    Risco esxiste em qq investimento, por isso temos q nos focar no q conhecemos e temos facilidade, nem palpito em FII pois não é o meu mundo.
    Bjs

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    1. Boa noite D. Ostra!

      Exato! É simples assim do jeito que vc disse, não estou reinventando a roda, ou estou?

      Tb não tenho muito conhecimento nessa área, mas é algo mais, digamos, simpático pra mim, por isso estou focando nisso (inclusive os estudos).

      Bom fds!

      Corey

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    2. corey acho mais arriscado comprar imovel que FII, pois voce pode diluir seu risco em valor entre varios FII (ex. comprar 200mil em 4 fundos de 50mil é melhor que comprar um ape de 200mil e por um doido pra morar nele, por exemplo). fora a burocacracia. se estiver de saco cheio, ponha ordem no HB e tera alguem fazendo mercado. se for vender imovel, é anuncion, comissao de corretor, ir no cartorio fazer escritura o leriado todo...

      abs e passa no meu blog e se inscreve la! abs

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    3. Victor:

      Sem dúvidas, vc tem toda a razão, eu não penso em comprar imóvel físico pra locação, ao menos por enquanto. Vou passar por lá.

      Abraço!

      Corey

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  19. com 50k investido qual o retorno mensal?

    valeu

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  20. Corey,

    fiz uma postagem sobre o assunto lá no blog! Depois dá uma conferida!

    []s!

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