domingo, 14 de outubro de 2012

FII - Lançamento TRX Edifícios Corporativos

ATENÇÃO: esse texto não se trata de sugestão de investimento, leia o prospecto e tire suas próprias conclusões. Lembro que fundos imobiliários são ativos com risco e que tudo que escrevo é somente minha opinião e que não sou nenhum profissional do mercado. Não assumo responsabilidade alguma por suas decisões de investimento.

Esse mês está sendo lançado mais um fundo imobiliário, o TRX Edifícios Corporativos. Achei esse fundo bem interessante por se tratar de um fundo de tijolo, pela localização dos imóveis alvos e pelos locatários. Abaixo faço um resumão do prospecto:

O TRX Edifícios Corporativos está sendo criado visando a compra de basicamente 3 imóveis:


Imóvel Petrobrás:
Localizado em Macaé-RJ, é um edifício recentemente reformado e alugado integralmente a Petrobrás, o contrato de locação prevê 5+5 anos e é corrigido pelo IGPM.

Imóvel Peugeot:
Localizado no bairro de Santo Amaro em São Paulo, foi inaugurado em 1991, sendo retrofitado (totalmente reformado e modernizado) em 2011 sendo alugado a Peugeot que o utilizará se sede administrativa. O aluguel é para 10 anos, também corrigido pelo IGPM.

Imóvel Schahin:
Localizado na Vila Mariana em São Paulo, foi locado para o Banco Schahin, que financia projetos de engenharia, petróleo, gás e outros de infra-estrutura. O contrato de locação é para 10 anos, corrigido pelo IPCA.

Além desses edifícios, o fundo também pode investir em recebíveis imobiliários como os CRIs e LCIs. A política de distribuição de resultados contempla rateio de 95% do lucro proveniente das locações e rentabilização da carteira do fundo, sendo o pagamento realizado no 10º dia útil de cada mês. O primeiro mês da formação do fundo não haverá distribuição, sendo que o lucro desse período deverá ser distribuido no primeiro semestre. O valor mínimo para entrar no lançamento é de R$ 1.000,00 (10 cotas).

Algumas informações que ficaram no ar:

1º Não achei a rentabilidade alvo do fundo (confesso que não li as 346 páginas do prospecto), portanto não dá pra ter ideia do retorno dos aluguéis.
2º O que acontece se o fundo não conseguir comprar os imóveis alvo?
3º Investir num fundo que tem somente 3 inquilinos é uma boa ideia?

Bom, quem souber responder essas minhas dúvidas, peço gentilmente que o faça, contribuindo para a formação de uma rede de informações interessante.

Ainda que não tenha as respostas, considero esse um fundo interessante, principalmente por se tratar de fundo de tijolo. Na minha opinião, o lançamento dos novos fundos podem representar uma boa porta de entrada nos FIIs. Pretendo acompanhar de perto os novos lançamentos, entrar naqueles que me parecerem interessantes,  além de participar das subscrições as quais eu tiver direito..

Algumas datas importantes:
- Encerramento do período de reserva: 18/10/12
- Comunicação do resultado da alocação das cotas: 23/10/12
- Liquidação financeira da oferta: 24/10/12

Para maiores informações, entrem em contato com suas corretoras. Link da oferta no site da bolsa: http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/mercados/acoes/ofertas-publicas/FII-TRX-Edificios-030812.aspx?idioma=pt-br

32 comentários:

  1. Corey, preciso começar a diversificar meus investimentos em FII. Estou atento ao que o pessoal vai escrever e comentar aqui hoje.

    Um abraço!

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    1. Grande Eike!

      FIIs são legais pra gerar fluxo de caixa, não os veja como ativos que levarão a valorização da carteira.

      Abraço!

      Corey

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  2. Ola Corey
    Dei uma lida no material. O fato de ser somente 3 inquilinos nao chega a ser grande problema, desde que o investidor nao tenha somente esse FII em carteira. Caso nao consiga comprar um dos imóveis, normalmente sera feito um novo calculo (isso eh uma possibilidade real). Um dos pontos que achei negativo eh o fato de que ele nao permite mais investimentos fisicos alem dos detalhados no prospecto.
    O valor total que pretende ser levantado nao eh muito alto, mas isso nao chega a ser um problema. O seu estudo ficou bem completo, poderia ter sido feito um calculo mostrando a relação entre o aluguel que vai ser recebido x o valor que sera pago pelo imóvel. Baseado nisso ate poderia ser feita uma estimativa de rendimento pago futuro.
    Nao me apaixonei por esse FII mas jah fiz minha reserva para entrar.
    Abraço

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    1. Olá Dividendos!

      Obrigado pela presença!

      Vc tem razão, fazer all-in num FII com 3 inquilinos é tenso, mas no meu caso seria mais um para diversificar. Sobre a compra dos imóveis, andei lendo o prospectos de outros fundos que já foram lançados e na maioria deles os imóveis alvo ainda não eram do fundo, então acho que não há muito o que temer.

      Não entendi o cálculo que vc me sugeriu. Seria estabelecer a taxa de retorno do aluguel a partir do valor do imóvel?

      Abraço!

      Corey

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  3. Corey, conhece algum outro blog cujo proprietário é empresário\comerciante e fala sobre a vida dele nessa área, como o seu? ou algum fórum de comerciantes\empresários ou aspirantes a comerciantes\empresarios? Pergunto isso pois estou cada vez mais interessado em ler sobre a vida pratica de quem realmente esta no ramo ou tentando entrar, afinal aqueles conselhos básicos e senso comum e cases isolado de sucesso de revistas como PEGN não agregam muito.

    Sr. Estagiário Fudido e Ambicioso

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    1. Olá Estagiário Fudido e Ambicioso!

      Não conheço... a gente tinha o Mão Inglesa que chegou a começar um blog mas parou. Realmente esse tipo de informação é muito mal divulgada, por isso tento sempre falar a respeito. Fique a vontade pra perguntar e questionar, ok?

      Abraço!

      Corey

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  4. Como o dividendos falou, o problema dele é a limitação fisica de poder ter mais salas ou imóveis e meu preocupa sim o fato de só ter 3 inquilinos.

    Por isso adoro os shoppings pois além de ser o futuro (já é né) é pulverizado pra caramba. É como se fosse uma diversificação da diversificação.

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    1. Este comentário foi removido por um administrador do blog.

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    2. troll, por favor aqui não. o blog do corey é bacana, não venha polui-lo com suas perseguições.

      corey, cara, apaga essa merda aí.

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    3. Amigo anônimo: fique tranquilo...

      Pobretão:

      Cara, não vejo o fato do fundo ter somente 3 imóveis como ruim, acho que ele será um fundo limitado, porém isso não chega a ser um problema.

      Os shoppings são legais, tenho um pé atrás por questões morais (exploração de lojistas), mas o fato é que são lucrativos. Tenho west plaza na carteira.

      Abração!

      Corey

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  5. "1º Não achei a rentabilidade alvo do fundo (confesso que não li as 346 páginas do prospecto), portanto não dá pra ter ideia do retorno dos aluguéis."

    Corey, dando uma olhada rápida no aviso ao mercado: http://www.bmfbovespa.com.br/pt-br/mercados/download/TRX-Aviso-ao-Mercado.pdf , o intem 4.5:
    "Rentabilidade-Alvo: 9,0% (nove por cento) ao ano sobre o valor integralizado pelos quotistas no âmbito da Oferta"
    O mesmo item diz que esta rentabilidade alvo não é nenhuma garantia, entretanto, eles não colocaram este valor a toa, concorda? Lembrando que os alugués são reajustados pelo IGPM e pelo IPCA, o que parece ser muito bom.


    "2º O que acontece se o fundo não conseguir comprar os imóveis alvo?"

    Não sei. Mas já aconteceu isso alguma vez? Para eles terem lançado esta oferta, já deve existir alguma negociação. Será que (1) eles arranjam o dinheiro e depois negociam ou (2) primeiro negociam e depois arranjam o dinheiro? Eu acredito que é a segunda opção.


    "3º Investir num fundo que tem somente 3 inquilinos é uma boa ideia?"

    Eu tenho um FII que tem apenas um inquilino (FAED11B) e estou tranquilo. Não é todo dia que vemos uma faculdade mudando de lugar. Imagine o transtorno para a instituição, alunos e professores se a faculdade que está há anos lá mudasse de lugar. Apesar que este pensamento talvez não seja o mesmo para a Peugeot (sedes mudam de local) e do banco Schahin (saúde! -> http://economia.estadao.com.br/noticias/economia,bc-e-mp-investigam-o-schahin-4-banco-quebrado-com-fraudes-em-dois-anos,124410,0.htm). É um caso a se pensar.

    Abraços

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    1. Não tinha lido a resposta do dividendos. Ele está mais antenado aos FII's e a resposta dele ao item 2 está muito boa.

      Abraços

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    2. Grande AdP!

      Obrigado pela colaboração. Acabei passando batido no aviso ao mercado, só olhei o prospecto. 9% é bom demais! Pelo que olhei nos outros fundos, a rentabilidade alvo normalmente é atingida, então acho que é um número importante a ser considerado.

      Pelo que li em outros prospectos de fundos lançados, normalmente os fundos conseguem comprar os imóveis alvo, como vc disse, ninguém lança um fundo a toa, sem ter uma pré negociação em andamento.

      Tb tenho FAED e como vc estou tranquilo. Como o Dividendos disse, ter um fundo com 3 inquilinos não é problema desde que a carteira tenha certa diversificação, mesmo que um dos inquilinos saia ainda dá pra segurar as pontas.

      Valeu pela ajuda!

      Corey

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    3. Li essa parte também mas fiquei na duvida, a taxa de Adm e Gerenciamento ficam em torno de 2,1% do rendimento, então esses 9%a.a. estão contando com essas taxas ou não, se não, o rendimento cai para 6,9%a.a., Alguém sabe melhor sobre isso?

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    4. Até onde eu sei, o valor do aluguel é pago já com as taxas descontadas, então creio que essa rentabilidade alvo seja líquida. De qualquer maneira, é um alvo, não é uma taxa certa de ser atingida.

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  6. Corey,

    Muito boa a análise sua sobre esse fundo...particularmente eu conheço o edifício de Macaé e acompanhei na condição de expectador sua construção na época...o Prédio é foda e hoje é a menina dos olhos da Petrobras...ele concentra toda base das operações contábeis e financeiras da Cia. na Região da Bacia de Campos...Quase todos os andares são relacionados com os departamentos envolvidos nessa área...

    Particularmente, acho muito difícil ela querer sair dali algum dia...o prédio foi construído especialmente prá ela... De qualquer maneira eu fiz a minha reserva...

    Eu só havia ficado com a dúvida sobre a forma de aquisição das cotas, pois eles colocavam alguns critérios caso não fosse atingido o montante mínimo de constituição do fundo, mas liguei para a corretora e consegui saná-las, além do companheiro da blogsfera Dividendo...

    Um abraço

    Operação Alforria!!!

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    1. Olá Operação!

      Obrigado por colaborar com informações sobre o edifício da petrobrás, pra quem é de sampa, é difícil ter esse tipo de informação.

      Vc poderia explicar quais foram esses critérios da aquisição que vc não havia entendido?

      Abração!

      Corey

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  7. Corey, só fugindo um pouco do tópico..que aliás é excelente.
    Quando vc compra uma empresa LTDA, como naquele site que o pobretão postou..seja ela uma lanchonete, estacionamento, posto, lojas em geral.. como posso ter certeza de que a empresa lucra tudo aquilo mesmo? A maioria dos pequenos empresários não tem balanço..tem?
    Os contadores fornecem os dados dos utimos anos? como funciona isso na prática?
    Abraços.
    José de Oliveira.

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    1. Olá anônimo!

      Esqueça balanços contábeis, as chances deles estarem subvalorizados é de 110%...

      Na prática não há certeza absoluta da lucratividade, o negócio é apelar para o feeling e dar uma de Sherlock Holmes e buscar pequenos detalhes que possam denunciar fraudes. É algo muito individual, cada ramo de negócios tem características peculiares que podem passar informações subliminares.

      De uma olhada no meu blog, tem outros posts falando disso. Se vc tiver dúvidas, pode me perguntar aqui.

      Abraço!

      Corey

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  8. Essas questoes apontadas por vc tambem me preocupam. Mas acredito na rápida valorização de cotas tb.

    Alguma opiniao sobre a 2a emissao do Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário?

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    1. Olá amigo!

      Olha, eu nem ligo pra valorização das cotas, aliás, isso me preocupa, já que dificulta o aumento de posição.

      Sobre a subscrição do Maxi Renda, não sei de nada pq não possuo cotas dele, lamento.

      Abraço!

      Corey

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  9. Corey,
    não entendo muito de FII´s, mas um detalhe nesse fundo me chama atenção:
    " está sendo criado visando a compra de basicamente 3 imóveis"

    ele ainda não tem os imoveis? To fora rsrs só entraria depois da certeza da compra, qto a ter apenas 3 inquilinos, não vejo problema já q os contratos são longos.
    bjs

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    1. Olá Dona Ostra
      Essa condição êh normal nesse meio. Ocorre primeiro uma captação para depois o investimento.
      Assim são para os Imoveis que são construídos, os que são para compra e posterior aluguel, bem como para aplicações em papeis financeiros.
      A vantagem desse êh que os Imoveis que serão adquiridos ja estão locados, o que diminui um pouco o risco.
      Abraço

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    2. Ostra:

      Como o Dividendos disse, isso é normal, andei vendo o prospectos de outros fundos e todos eles foram negociados antes de comprar os imóveis, afinal eles precisam de grana pra fechar o negócio, né?

      Corey

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  10. Corey,

    As minhas dúvidas eram sobre a forma de aquisição das cotas e da sua subscrição no momento da reserva pois haviam 3 opções:

    Opção 01 - Compras apenas com a constituição total do fundo (R$ 167M)e recebimento das cotas correspondentes.

    Opção 02 - "Compra à vista condicionando a colocação do Montante Mínimo de RS 70M e com o recebimento da quantidade equivalente à proporção entre o número de cotas efetivamente distribuídas e o número de cotas inicialmente ofertadas."

    Opção 03 - O começo idem mas "com o recebimento da quantidade total de cotas correspondente ao valor financeiro da reserva."

    Dessa forma, considerando a hipótese do investimento mínimo (R$ 1.000,00 ou 10 cotas) pelo que entendi na 2ª opção eu receberia em cotas a proporção entre o integralizado e o montante inicial da oferta. Por exemplo, se for o valor mínimo de 70 milhões será 700K/167M...isso dá um valor de 0,4191, ou seja ela fica com um valor de emissão em 41,91% menor em relação ao valor inicial...isso me daria direito a 4,19 cotas? Essa era a minha dúvida...

    Pela 3ª opção eu receberia exatamente o valor investido em cotas, sem esse critério de rateio, mas ficaria sujeito à variação do valor final da cota no fechamento da oferta pública...Ou seja, se a cota desvalorizar para R$ 90,00 eu receberia 11 cotas, mas se ela fechasse em R$ 120,00 eu teria direito a 8 cotas...

    É isso mesmo? Meu pensamento está correto? O pessoal da minha corretora e o "Dividendos" até ratificaram meu pensamento, mas sempre fica a insegurança, pois é o primeiro investimento deste tipo que me arrisco...=) O que você acha?

    Abraços,

    Operação Alforria

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    1. Entendi... Eu tb fiquei com essa mesma dúvida. Entrei no chat da corretora, a atendente foi bem solícita e me explicou direitinho, mas confesso que não entendi direito nem consegui concluir qual seria a melhor opção. Acabei entrando na opção de pegar as cotas proporcionais. No meu caso foi opção 4 (não havia opção 1).

      É a primeira vez que participo de um lançamento de fundo, então é normal ter dúvidas.

      Abraço!

      Corey

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  11. As taxa de Adm e Gerenciamento, que são de 2,1%a.a. estão já descontados no rendimento de 9%a.a.??

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    1. Até onde eu sei, o valor do aluguel é pago já com as taxas descontadas, então creio que essa rentabilidade alvo seja líquida. De qualquer maneira, é um alvo, não é uma taxa certa de ser atingida.

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  12. Já houve mudança de inquilino (saiu Schain e entrou Itambé-MG - valor do aluguel diminuiu e valor da oferta agora é de 146,7MM.

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  13. Já houve mudança de inquilino (saiu Schain e entrou Itambé-MG - valor do aluguel diminuiu e valor da oferta agora é de 146,7MM.

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  14. Vi hoje que mudou a data limite para reserva, estou pensando melhor se vou entrar, como estou no inicio de meus investimentos,e bom ser mais agressivo e arrumar maiores rentabilidades com fundos baseados em CRI, LCI...

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