quarta-feira, 18 de julho de 2012

Fundos Imobiliários - Minhas Dúvidas


Após esse estudo preliminar sobre FIIs, selecionei alguns papéis que ao meu ver são interessantes, falarei deles na próxima postagem, mas me surgiram algumas dúvidas que educadamente peço que vocês, blogueiros com experiência, me respondam:

1- Quais os principais fatores que vocês avaliam na hora de comprar um FII?
2- Como vocês analisam a relação poucos inquilinos vc muitos inquilinos?
3- Qual porcentagem da carteira vocês pretendem manter em FIIs?
4- Sei que os FIIs não tem a mesma liquidez das ações, mas a que ponto isso dificulta uma compra ou venda? Quais tipos de dificuldades vocês encontram nessas operações?
5- No IPO dos FIIs, as cotas mínimas são elevadas (10 ou 100 ou mais cotas). No mercado secundário as negociações ocorrem fracionadas, correto?

Agradeço a todos que puderem me ajudar!

48 comentários:

  1. 1- Quais os principais fatores que vocês avaliam na hora de comprar um FII?
    R: Rentabilidade e setor.

    2- Como vocês analisam a relação poucos inquilinos vc muitos inquilinos?
    R: Tem que avaliar caso a caso, por exemplo um FII de um único prédio ou um shopping tem diversas salas, agora um hospital já é um problema maior porque se ficar inadimplente normalmente ganha na justiça.

    3- Qual porcentagem da carteira vocês pretendem manter em FIIs?
    30%

    4- Sei que os FIIs não tem a mesma liquidez das ações, mas a que ponto isso dificulta uma compra ou venda? Quais tipos de dificuldades vocês encontram nessas operações?
    R: Tem FII que não é negociado a vários meses e por isso a rentabilidade informada é ilusória, nao se consegue comprá-lo. Muito perigoso comprar sem liquidez, porque poderá ficar preso naquele papel assim como nas ações que não tem liquidez, o princípio é o mesmo. Eu levo em conta a liquidez.

    5- No IPO dos FIIs, as cotas mínimas são elevadas (10 ou 100 ou mais cotas). No mercado secundário as negociações ocorrem fracionadas, correto?
    O lote padrão de FII é de 1 cota, ou seja, não existe mercado fracionário.

    Espero ter ajudado e tomara que apareçam mais pessoas com opiniões diversas.

    Abraços!

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    1. Oi GI, sobre sua resposta ao item 4, como você faz para saber se o FII tem liquidez ou não? Essa informação fica claramente disponível? Valeu!

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    2. Obrigado General!

      Tb não gosto de hospital, em caso de inadimplência será complicado tirar o inquilino e se conseguir será difícil alugar rapidamente.

      Tenho a mesma dúvida do SRF, como saber a liquidez dos fundos? Como fugir desses micos?

      Eu pensava que existia mercado fracionário. Então eu deverei comprar somente o lote padrão, correto?

      Abração!

      Corey

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    3. A liquidez pode ser conferida aqui:
      http://www.fundoimobiliario.com.br/liquidez.htm

      Além disso no próprio Home Broker podemos verificar ao vivo o número de volume negociado, basta um pouco de monitoramento para verificar os FII que são mais movimentados.
      O lote padrão de FII é 1 cota =)

      Acredito que a confusão ocorreu por causa do Mercado primário e Mercado Secundário, onde o primeiro seria aquisição por IPO e o segundo aquisição de investidor x investidor.

      Abraços!

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    4. Agora entendi Genral, não é que não exista fracionário, é que o lote padrão é 1 então não vai haver fracionamento disso, certo?

      Abraço!

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    5. Exatamente Corey! =)
      Nas ações existe o fracionário para torná-las mais viáveis pois temos ações com lote de 100 ou 1000, mas nos FII isso não ocorre porque são negociados de 1 em 1.

      Abraços!

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  2. Se o FI tiver um banco como CEF ou uma empresa como Petrobras como inquilino num contrato de 10 anos acho melhor do que ter um shopping com centenas de lojistas.

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    1. a própria caixa oferece um fundo baseado no ed almirante barroso, que ela aluga.

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    2. Tá, mas o que isso traz de segurança?

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  3. Corey, como vc pretende usar o fluxo de caixa dos possíveis FIIs? A partir do momento em que eles cobrirem algumas despesas fixas já se tornam muito importantes no meu orçamento.


    um abração

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    1. Olá Anônimo!

      Como eu disse, pretendo ter rendimentos que cubram determinadas despesas, por exemplo: combustível, lazer, viagens; então provavelmente usarei esses rendimentos pra pagar algumas despesas sendo que o dinheiro que seria destinado pra essas despesas será investido em outra coisa. No final dá na mesma de reinvestir os proventos, mas ganho no fator psicológico.

      Abraço!

      Corey

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  4. Tem uma coisa que não entendo também e me ajudem na minha 'ignorância':
    6) Se temos um prédio que este possui um fundo, por exemplo F11BBB, este prédio tem 100 'acionistas', que cada um recebe por mês dos aluguéis R$ 10,00.
    SE entrar o 'acionista' de número 101, o valor do aluguel também será repassado a ele certo?
    Se for repassado a ele, o valor anterior de R$ 10,00 será menor para todos certo? visto que os locatários 'não aumentaram'.

    Como funciona isso?

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    1. Olá RNM
      Não é bem assim. A distribuição não é dada pela quantidade de cotistas, e sim de cotas. Quem tem mais cotas recebe mais, e quem tem menos cotas recebe menos. Para entrar um novo cotista, alguém terá que vender a cota para ele. Os outros que permaneceram com suas cotas recebrão a mesma coisa.

      Corey
      Na hora de eu escolher os FII, levei mais em consideração os rendimentos, priorizando cotas que sejam menores de 1000 reais cada. não tenho bala na agulha para comprar cotas na casa dos milhares. Levei também em consideração também os riscos, e comecei pequeno.

      Abraços

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    2. Qualquer corretora vende esses 'papéis'?
      Isso também tem 'taxa de custódia'?

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    3. Olá Matrix!

      O AdP já falou tudo, o lançamento dos fundos é feito com determinada quantidade de cotas, essas cotas podem ser transferidas a terceiros através do mercado secundário na bolsa.

      Quanto a custódia, acredito que exista somente a taxa de manutenção que é paga ao gestor do fundo. Alguém pode confirmar isso?

      AdP:

      A maioria das cotas é inferior a 1k, né? Tb não tenho bala pra entrar nesses fundos caros, e outra, com certeza a liquidez é pior.

      Abraço!

      Corey

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    4. É verdade, Corey. Neste link há uma visão geral dos FII's
      http://www.fundoimobiliario.com.br/inf-gerais.htm

      Não sou nenhum especialista, mas acho que como regra geral, 5% dos rendimentos do fundo ficam com os administradores do fundo, e 95% para os cotistas.

      Abraços

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    5. AdP, acho que é 5% mais a taxa de adm, correto?

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    6. Grande Corey!

      Cara, acerca de 6 meses, fiz um pequeno estudo pessoal sobre FI, mas não levei adiante, pois também tava fazendo de ações e preferi me dedica a esta. Pelo que sei, 5% já é a tx de administração e pelo que perece é uma regra informal dos fundos.

      Agora, uma dúvida que tenho é que alguns fundos não são negociados pelo HB, mas somente pela mesa de operações da corretora.

      Um abraço.

      Guimarães.

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  5. Oi Corey,
    Qdo entrei em FiIs levei em consideraçao nao apenas Os rendimentos, mas o empreendimento, hospital por ex não gosto, pois eles podem ate ficar sem pagar por um tempo e dificilmente serão retirados, escola idem, apesar de ser retirada do predio mais facilmente do q hospitais. Evitei tb fundos q tivessem apenas um locatario.
    Nunca tive mais q 30% em FII na carteira, mantive uma media de 20%
    Liquidez é importantissimo, um dos meus FII's alem de cotas com valores altos, tinha baixa liquidez, conclusao, levei quase 6 meses p conseguir vender tudo, se precisasse fazer um movimento rapido estaria ferrada.
    Tb acho q qto maior o valor destinado a FIIs , maior deve ser a diversificaçao, por ex, se for 50k, uns 5 FIIs esta legal, mas conforme for aumentando o valor, acreditto ser melhor aumentar as opçoes proporcionalmente.
    Bjs

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    1. Olá D. Ostra!

      Acho que meu pensamento bate com o da maioria, tb não gosto de hospitais e imóveis com um único inquilino. Quanto as faculdades ainda não tenho opinião formada.

      Pelo que vc disse sobre liquidez, é mais interessante comprar fundos mais "populares" mesmo que esses não sejam os mais rentáveis, correto? Já que no momento da venda a chance de encalhe é menor.

      Valeu pelas dicas!

      Corey

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    2. por experiencia é o q eu acho Corey, vai depender da sua estrategia, um fundo com baixa liquidez fica bem semelhante a um imovel, as vezes demora muito p vender, a sensação de dar a ordem e não saber qdo vai ser realizada me desagradou bastante.
      De repente vc pode montar uma carteira bem variada com apenas 1 com baixa liquidez por ex.
      bjs

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    3. Essa não deve ser uma sensação boa, pelo menos pra mim.

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  6. Corey, ja tenho um grande percentual dos meus investimentos em FII e pretendo aumenta-los pois hoje considero a melhor opção de investimento com selic caindo e bolsa sem perpectivas claras.
    Creio que diversificar em FII e um bom caminho. Escolha os setores que vc acredita e fuja dos que desconfia.

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    1. Olá Sandmam!

      Obrigado por comentar. O que tenho lido me leva a crer que estou pensando certo.

      Valeu!

      Corey

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    2. Comecei a investir em FII após o início dos cortes da Selic. Como o Sandman disse, são uma boa alternativa à Selic.

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  7. Apenas uma observação, tomem cuidado com FIIs novos. Eu prefiro aqueles que estão há algum tempo no mercado.

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  8. 1- Rentabilidade, liquidez e diversificação.
    2- Prefiro fundos que mantêm muitos inquilinos, para minimizar o risco, como aconteceu com o Pátio Higienópolis, por exemplo. Mas não excluo a possibilidade de ter cotas em fundos com único inquilino, dependendo da condição.
    3- 25%
    4- Ainda não tive dificuldades para adquirir, já que liquidez é o segundo ponto que mais avalio no FII. Mas ainda não efetuei operação de venda.
    5- Correto!

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    1. Olá Abastado!

      Obrigado por sua participação.

      Vejo que a maioria (exceto a Ostra) nunca fez venda de FII, será que isso se tornará um problema?

      Abraço!

      Corey

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  9. 1- Quais os principais fatores que vocês avaliam na hora de comprar um FII?
    R: Yeld mensal, setor atuante ou no caso dos que investem em papéis, quais são os tipos e qual o retorno mensal deles.

    2- Como vocês analisam a relação poucos inquilinos vc muitos inquilinos?
    R: Quanto menos inquilinos, menos participação no papel, semelhante a diversificação.

    3- Qual porcentagem da carteira vocês pretendem manter em FIIs?
    R: Pretensão atual, 30%. Pretensão futura, 40%.

    4- Sei que os FIIs não tem a mesma liquidez das ações, mas a que ponto isso dificulta uma compra ou venda? Quais tipos de dificuldades vocês encontram nessas operações?
    R: FII's são semelhantes a Small Caps em relação a compra a venda, normalmente a liquidez é pequena, mas você consegue comprar muitos papéis facilmente. O problema é que como o papel não tem liquidez, isso faz com que o spread entre compra e venda aumente.

    5- No IPO dos FIIs, as cotas mínimas são elevadas (10 ou 100 ou mais cotas). No mercado secundário as negociações ocorrem fracionadas, correto?
    Não vi até o momento um FII que tenha lotes de negociação maiores que 1 (valores unitários),nem os dois mais baratos do mercado, FFCI11 e FLMA11.

    Uta!

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    1. Olá estagiário!

      Gostei disso: "Quanto menos inquilinos, menos participação no papel, semelhante a diversificação.", faz muito sentido, é algo bem racional.

      Valeu pela participação. Abraço!

      Corey

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  10. 1)
    - só compro FII tijolo (nada de fundos de papel);
    - yield mensal;
    - comparação entre valor patrimonial/cota e valor
    de mercado/cota;
    - qualidade empreendimento.

    2) não me importa tanto, diversifico em número de fiis;

    3) 15% - 35%;

    4) bastante, tem vários fiis com cota supervalorizada por causa da falta de liquidez (muito cuidado ao comprar, nem se empolgue muito com a valorização artificial do seu fundo por falta de liquidez);

    5) como já falaram, lote padrão seria 1 (uma) cota.

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    1. Olá Anônimo!

      Não entendi direito: "4) bastante, tem vários fiis com cota supervalorizada por causa da falta de liquidez (muito cuidado ao comprar, nem se empolgue muito com a valorização artificial do seu fundo por falta de liquidez)"

      Valeu!

      Corey

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  11. Bem tudo que ia falar ja falaram na minha frente kkkk, cheguei atrasado hoje, ja comprei o dominio do endereço da internet, agora começa a pegar no breu.
    Boa sorte com os FII.

    Um abração.

    Lord.

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    1. Fala Lord!

      Então a Loja do Lord já está a caminho? Boa sorte!

      Abração!

      Corey

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    2. Rapaz a cada dia surge uma ideia meljor do que a outra, inclusive ja comprei o dominio, e o nome é foda!

      Um abração.

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  12. To dando uma passada rápida por aqui:

    1- Quais os principais fatores que vocês avaliam na hora de comprar um FII?
    Aluguel entre 0,8% a 1% em média. 0,8% dá 10% ao ano.
    Mais que 1% de aluguel, eu desconfio. Meu foco é FIIs com rendimentos melhores que os pagamentos tesouro direto. Melhores na questão do que o TD rende além do IPCA, que hoje deve estar uns 4% ao ano.Considero que a "proteção IPCA" de um FII seja a valorização do imóvel.


    2- Como vocês analisam a relação poucos inquilinos vc muitos inquilinos?
    Não. Tenho 2 hospitais. Mas diversifiquei comprando outros tipos FIIs. Acho que não precisa ficar com tanto medo de arriscar, já que a diversificação já "protege" um pouco se houver algum prejuízo.

    3- Qual porcentagem da carteira vocês pretendem manter em FIIs?
    Não pretendo aumentar mais.Gosto do FII justamente para ter uma grana a mais para mensalmente investir em ações.
    Meu foco é renda fixa na minha previdência privada multipatrocinada e o resto em ações. Os FIIs o foco é apenas ter uma grana para aporte mensal. Como meu aporte é muito baixo tenho que arriscar em ações mesmo.Acho que vou ter uns 15 a 20 anos ou mais de investimento.
    Questão de percentual de alocação de ativos depende muito do lucro que vc deseja ter no futuro. E pagando um preço, com o risco.


    4- Sei que os FIIs não tem a mesma liquidez das ações, mas a que ponto isso dificulta uma compra ou venda? Quais tipos de dificuldades vocês encontram nessas operações?
    Não tive dificuldade nenhuma em comprar. E nunca vendi.

    5- No IPO dos FIIs, as cotas mínimas são elevadas (10 ou 100 ou mais cotas). No mercado secundário as negociações ocorrem fracionadas, correto?
    Como já falaram, lote padrão seria 1 (uma) cota.

    Abs!

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    1. Fala ID!

      Já casou?

      Quanto ao nº 1 eu entendi, mas o retorno de boa parte dos FII é bem superior ao TD, né? Quanto a proteção da inflação tb acredito que ocorre na valorização do fundo.

      O legal dos fundos é justamente o que vc falou: o fluxo de caixa que ele provoca, permitindo usar a rentabilidade pra outros investimentos.

      Valeu pela participação!

      Corey

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  13. 1 - histórico de renda mensal, setor, inquilino, gestor
    2 - qual é a diferença de vc investir 100k em 1 fii com 10 inquilinos ou 100k em 10 fii's com um inquilino cada? :) Respondendo mais diretamente sua pergunta, depende principalmente do setor e do inquilino. Invisto tranquilamente em fii de um único inquilino se o mesmo for um banco por exemplo... já se for um hospital... estou fora...
    3 - por enquanto, até 10%... mas tenho dúvidas se devo aumentar...
    4 - costumo investir num fii até 10% do volume médio diário, para não ter dificuldade de sair dele quando achar que devo...
    5 - não são fracionadas... o lote de negociação é de 1 cota....

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    1. Olá IR!

      Obrigado pela visita e participação. Só não entendi direito o nº4, vc quer dizer 10% de qual volume? De negociação?

      Abraço!

      Corey

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    2. isso... se um fii tem um volume médio diário de negociação de por exemplo 200k, não compro mais do que 20k deste fundo... isto me dá uma certa tranquilidade no momento que eu decidir vender... na verdade eu nao fico olhando a média exata, mas é mais ou menos por aí...

      esta "regra" que me impus, acabou me obrigando a diversificar, o que foi muito bom...

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  14. Ao meu ver, os FII's são uma modalidade de investimento relativamente novos. Por isso a falta de liquidez, como nos ETF's. A vantagem é que não se paga IR. Também tem que se observar o vencimento do contrato, no caso de um inquilino só. Mas, no geral, é um investimento que PARECE bom, apesar de alguns analistas não gostarem.

    É aquela questão: diversificação é tudo.

    Um abraço.

    Guimarães.

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    1. Olá Guima!

      Tb acredito que a falta de liquidez se deve a ser uma modalidade nova e não tão popular quanto as ações. O fato de não pagar IR é ótimo tb.

      Abraço!

      Corey

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  15. Corey, esse mês foi bem movimentado pra mim em matéria de investimentos. Vendi o WPLZ e vendi minhas LTN's e comprei quatro novos fundos imobiliários.
    Como disse Julio Cesar "sorte esta lançada"

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    1. Fala Sandman!

      E essa venda de ltn? Conseguiu um bom preço? O TD esse mês está melhor que mês passado.

      Abraço!

      Corey

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  16. Opa, Corey.
    Respondendo suas perguntas:

    1- Meu primeiro filtro é o yeld mensal e anual e P/VPA. Depois, analisar o setor e as vantagens de cada fii.
    Ou seja, além do rendimento, eu olho o preço. Normalmente quando um fundo está pagando bem, sua cotação aumenta, e vice-versa. Então não é bom comprar na alta.
    Na análise do setor, por exemplo, eu não vou comprar um fii de um fundo que aluga pruma concessionária da Ferrari na periferia, nem de um hospital mal gerido. Também não vou comprar qualquer shopping.

    2- Não tenho problemas com a questão de inquilinos, acho que a questão da análise individual já pondera isso. O negócio é diversificar. Eu tenho fiis de unico inquilino e de muitos inquilinos, além de fiis de papel. Se der problema em um deles, os outros seguram as pontas.

    3- Entre 15 e 20%.
    Atualmente, minha meta é 60% RF, 25% ações e 15% FII, variando 5% pra mais ou menos em cada um deles.

    4- Como alguém disse, a liquidez é bem parecida com a de small caps, sendo que algumas vezes é maior. Até agora não tive problemas, mas ainda não fiz nenhuma operação de venda.

    5- O lote mínimo na bolsa é de 1 cota. Mas a corretagem não é de fracionado. Nos IPOS eles realmente vendem o lote.

    No mais, os FIIs estão começando a ficar na boca do povo e eu tenho percebido o valor das cotas aumentando demais, talvez não seja a melhor hora de entrar. Eu sempre desconfio quando tá todo mundo falando de uma coisa!

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    Respostas
    1. Olá Anônimo!

      O que vc disse sobre preço está bem "a vista" agora, os FIIs estão valorizando muito. Será que isso continuará ad eternum? Acredito que não, agora é uma hora complicada pra entrar.

      Valeu pela participação!

      Corey

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  17. Bom dia, Queridos!!! estou entrando no mundo dos FII e tenho muitas dúvidas:
    1)Na hora de adquiri um FII os lotes são 1 cota ou 100 cotas?
    2)Os rendimentos dos FII são mensais ou em outro prazo?
    3)Como recebo esses rendimentos: em conta corrente ou através da corretora? Como escolher um FII?
    Um grande abraço a todos!

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