terça-feira, 17 de julho de 2012

Fundos Imobiliários - Mercados e Setores

Aquisição no IPO vs Mercado Secundário

Adquirir cotas de FII no lançamento da oferta pública (equivalente ao IPO de ações) é semelhante a comprar um imóvel na planta. O investidor paga mais barato mas assume um risco maior de desvalorização (ou pelo menos valorização menor) e falta de liquidez num momento posterior. Uma vantagem da compra no lançamento são as "garantias de recebimento mensal" (que não são tão garantidos assim), mas podem trazer segurança de recebimento até consolidação dos aluguéis.

Por outro lado, ao comprar uma cota no mercado secundário, o investidor provavelmente pagará um valor mais elevado, se uma maneira semelhante ao que acontece na compra de um imóvel já construído. Em troca disso ele terá mais dados a serem analisados e embasar sua opção: volatilidade, histórico de rendimentos, vacância, inquilinos, etc. O mercado secundário me pareceu incipiente, mas no meu modo de ver, crescerá com a popularidade dos FIIs.

Setores de atuação dos fundos


Salas e lajes comerciais:  acredito que esse é o setor mais promissor. Aqui em São Paulo o índice de vacância nas regiões da faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Paulista e Berrini é muito baixa, sendo que na Faria Lima ocorre deficit de salas comerciais, afinal é nessa região que boa parte das grandes empresas e bancos estão se instalando. Pesquisei um pouco sobre vacância no Rio de Janeiro e aparentemente é pouco maior que em sampa. peço aos cariocas que falem a respeito, já que o conhecimento físico da região é de grande importância para avaliar a viabilidade do fundo.

Shoppings: ramo muito promissor, em constante crescimento, mas devido aos recentes escândalos envolvendo shoppings de São Paulo: Higienópolis, Paulista e Mooca Plaza; fico com um pé atrás na idoneidade dos administradores. Além disso a concorrência (pelo menos em São Paulo) é enorme, há um shopping em cada esquina!

Hospitais: vejo muitos prédios de hospitais abandonados em São Paulo, isso se deve principalmente à quebradeira de alguns planos de saúde. Além do mais, fundos com concentração de inquilinos tendem a serem mais problemáticos em relação a calotes, atrasos e ações de despejo.

Universidades: não tenho uma opinião formada a respeito. Por um lado possuem a mesma problemática dos hospitais, por outro vejo grande expansão das universidades, principalmente no nosso país tão carente de instituições de ensino.

Residenciais: não estudei a fundo os FIIs residenciais, mas pelo que entendi, possuem rentabilidade inferior (aluguéis residenciais são mais baratos) e são muito pulverizados, ou seja, o extremo oposto dos FIIs de hospitais. Por favor, me corrijam se eu estiver errado.

Papéis: como disse, não gosto muito da ideia de investir em FIIs que só compram papéis atrelados a ativos imobiliários. Acho que dá na mesma de comprar um fundo de renda fixa, além do mais, se for pra investir em LCI, eu mesmo posso fazer sem pagar taxas nem tanta complexidade. Isso é um fator emocional, mas colocando na ponta do lápis, esses fundos parecem ser bem interessantes, já que os rendimentos desses tem sido elevados. Tenho que pensar mais a respeito.

No próximo post vou publicar algumas dúvidas que surgiram nos meus estudos.

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21 comentários:

  1. Cada fundo atua em 1 único setor?

    Por exemplo, como sei qual o setor, ou setores que estes dois fundos têm ? FFCI11 e FLMA11 ?

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    1. Olá Forreta!

      Não necessariamente, aliás os fundos costumam combinar setores ou papéis, pra saber, acesse o site da bovespa que tem os prospectos de todos os fundos.

      Abraço!

      Corey

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  2. Dos setores os que acho mais interessantes são os comerciais e os shoppings, mesmo com os problemas que alguns shoppings estão tendo ultimamente, acredito que ainda é um bom setor, duvido que consigam fechar esses shoppings (e quem sabe os preços das cotas não caiam um pouco com os investidores com medo saindo?)
    beijão, bom frio por aí!

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    1. Olá D. Ostra!

      Acredito que os shoppings não crescerão tanto daqui pra frente, pelo menos não em sampa, aqui tem um em cada esquina. De qq forma, com certeza são bem rentáveis e com o "aumento" do poder de compra da população a rentabilidade tende a aumentar. Tb duvido que fechem o Higienópolis e o Paulista.

      Boa noite pra vc!

      Corey

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  3. Olá Corey vou falar sobre o Rio de janeiro que é onde moro:
    É de domínio publico que o Rio ficou abandonado pelo poder publico a mais de 40 anos e inclusive ouve um grande esvaziamento econômico da capital, com a saída de inúmeras sedes de empresas que foram para São Paulo e outras que saíram do Centro e foram para a Barra da Tijuca.
    Já alguns anos este movimento se inverteu, com a queda da violência (reduzida em 2/3) e com a descoberta do Pré-Sal a Copa e a Olimpíadas. Com isso o Centro do Rio ficou inchado, não havendo mais espaço para escritórios para abrigar as sede de grandes empresas que estão se instalando aqui, como grandes empresas de Petróleo, Energia, Telecomunicação, Grandes Financeira e Tecnologia.
    Estão sendo contruidos muito edifícios, no Centro, um outro fenômeno que esta acontecendo é o chamado retrofit que é a reforma e modernização de edifícios antigos.
    Na área do porto Maravilha estão sendo feitas obras de urbanização para a instalação de grandes empresas de tecnologia, o pólo de resseguros é uma área totalmente nova que tem cerca de 10 vezes o tamanho do porto Madero em Buenos Aires.
    São tantas coisas a dizer que daria um post.
    Em resumo: O mercado do Rio de janeiro é muito promissor.

    Um abração Corey

    Lord.

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    1. Olá Lord!

      Rsrs, a pergunta foi direcionada pra vc mesmo!!!

      Se o cenário de esvaziamento do RJ está diminuindo é um ótimo sinal. Aqui em SP a gente não fica sabendo como anda as coisas aí, ao menos que se entre no site dos jornais cariocas.

      Falando em retrofit, eu estava vendo o lançamento do FII do edifício galeria (da sula américa), o que vc me diz? Aqui em sampa o retrofit ainda não chegou pra valer pq boa parte dos prédios antigos ainda estão em condições de utilização já que não chegaram a ficar muito degradados.

      Demorou pra vc fazer uma postagem sobre o Rio!

      Abração!

      Corey

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    2. Rapaz esse edificio na qual você mencionou é a antiga sede da Sulamerica Seguros, é um edificio muito antigo, mas infelizmente sei pouco sobre ele.

      Até aqui no Rio poucos sabem das coisas que acontecem, por exemplo li uma reportagem na revista Veja no sabado e lá tinha uma materia sobre Startup do Rio de janeiro que receberiam 2,5 bilhoes de dolares de investimento representando 45% do total investidos no Brasil, e diziam que mais da metade das sede das Gestoras de Fundo do Brasil tinham sede no Rio sendo localizadas no Leblon chamada de Wall Street carioca.

      Um abração!!!

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    3. É esse prédio mesmo. O lançamento do fundo será em dezembro.

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  4. Corey, muito bom o post. Também tenho olhado os FIIs com carinho.

    Que vc acha do hotel maxinvest? Vc conhece? Como é a questão da hotelaria em Sampa?


    Acho melhor investir só em FIIs de tijolo, nada título lastreado em crédito de caloteiros, isso quebrou os EUA.

    Em tempos normais, p/l da ibovespa abaixo de 15,quero manter meu patrimônio em 30% FIIs, 30% renda fixa, CDBs, poupança, Títulos públicos e 40% em pagadoras de dividendos. Em tempos de crise quero ter 80% do patrimônio em RV. OS dividendos pagos em 2008e 2009 foram maravilhosos.


    Mudando de assunto, vc gosta de Contabilidade? REcomenda algum livro bom para iniciantes?


    um abração

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    1. Olá Anônimo!

      Não posso falar na da sobre o maxinvest, não conheço a fundo.

      Tenho receio de recebíveis, mas acredito que a situação no Brasil não é tão ruim a ponto de fugir desses títulos.

      Tb não conheço nada de contabilidade, rsrs!

      Abraço!

      Corey

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    2. O Maxinvest gera renda de hotel. A taxa de ocupação em torno de 75%, com os preços de diárias bem altos, já que São Paulo tem um déficit enorme de quartos de hotel. Praticamente impossível encontrar um quarto a preço bom com menos de 3 semanas de antecedência.
      Outra renda que o fundo gera são as amortizações de apartamentos vendidos. Funciona assim: o hotel tem vários apartamentos e aluga eles, e de vez em quando vende alguns apartamentos. Os últimos foram vendidos com mais de 250% de lucro sobre o preço de aquisição.
      Então, o rendimento dele é espetacular.
      Só que tem dois poréns: um, a amortização deve ser descontada do preço de compra das cotas. Ou seja, se eu comprei a cota a 100 reais e recebi 10 reais de amortização, para fins de IR, eu comprei a 90. Ou seja, se eu vender a cota a 95 reais, no IR vai estar constando que eu tive lucro.
      O segundo porém é que o preço da cota está muito alto e tem valorizado MUITO nos últimos meses, mesmo com o patrimônio do fundo diminuindo por causa das vendas de apartamentos. O yeld sobre o preço de mercado continua acima de 1%, o que é ótimo. Para quem comprou antes da valorização, o yeld sobre o preço de compra está excelente, superando fácil os 2,5% ao mês.

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    3. Anônimo, obrigado por sua participação. A super valorização dos FIIs está muito exagerada, pelo menos na minha opinião.

      Abraço!

      Corey

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  5. Em relação ao Rio de Janeiro, estou vendo que algumas construtoras vão amargar quedas nas bovespa. Eles estão construindo condomínios no meio do mato, estão construindo centenas de salas comerciais em bairros que já estavam com EXCESSO de salas. Há prédios comerciais vazios há uns 5 anos. Isso pode gerar uma bolha.


    Sei que estamos falando de FIIs, mas as construtoras vão ter de desacelerar o ritmo uma hora, Não dá para vender apartamento no meio do mato!!! Com isso o IBOVESPA irá ao chão.Se somarmos as empresas "X" teremos um tombo feio....

    Aquelas que tiverem menos dívidas e mais dinheiro sobrando em caixa vão poder comprar outras mais endividadas.

    Talvez, não dá para ter certeza,nem dá para saber a data certa, mas acho que um tombo das construtoras pode afetar o preço de alguns FIIs. Como eu sigo Warren Buffet, seria uma oportunidade de comprar mais para receber yeld maior e fazer preço médio.

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    1. Essa de apês no meio do mato eu não sabia. Pra qual público seriam voltados? Baixa renda? Se for não vejo problema no isolamento, costumam vender mesmo assim, pelo menos em sampa.

      Construturas são muito voláteis, se isso que vc prever acontecer mesmo, aí o bixo pega!

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  6. Ainda falando do Rio de Janeiro, a área da Barra da Tijuca, o Centro, o Porto podem ter grande valorização. Mas fora dali a coisa não é tão boa quanto a propaganda mostra. As construtoras estão oferecendo muitas salas comerciais em bairros longe do Centro do Rio, mas não há tantos médicos, psicólogos, dentistas, advogados, fonoaudiólogos com capacidade de pagar aluguel e condomínio dessas salas. Logo existe grande chance de haver uma grande desvalorização.


    Há um mês o jornal o Globo vem noticiando o fim da valorização e um começo de queda no preços dos imóveis residenciais. O número de bobos querendo comprar imóvel é alto, mas a quantidade de bobos com dinheiro é pequena.

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    1. Sala comercial fora do centro é complicado mesmo. Aqui em sampa existe uma infinidade de salas comerciais vagas, daquelas que ficam nas sobrelojas de comércios como padaria, farmácia e açougue. Não há tanto profissional liberal pra enche-las.

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  7. Corey, analise melhor os FII atrelados a papeis. Vc vai observer que eles redem mais que os físicos e possuem menos riscos.
    Recentemente troquei o WPLZ por um fundo de salas comerciais e vou adquirir outro FII provavelmente de "papeis".

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    1. Olá Sandmam!

      Não descarto dos FIIs de papéis não! Muito pelo contrário, provavelmente começarei pelo bcff11b.

      Abração!

      Corey

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  8. Concordo plenamente com o fato do tijolo

    Agora o FII é pra ter fluxo de caixa. Dane-se se cai ou sobe. É pra ter grana caindo na conta pra curtir a vida. Shopping nunca vai ter problema então é mais seguro que comercial. Comercial é o segundo melhor.

    Hospital, residencial e universidade é puro lixo, mega arriscado. Esses professorzinhos e médicos são péssimos administradores só sabem fazer mala pra enfermeiras e se acharem com jalecos brancos pra mulherada prejudicando nós pobretões.

    Fiquem longe.

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  9. Olá Corey
    Eu invisto em apenas dois: HTMX11B e FAED11B.
    HTMX11B já teve mais de 50% de rentabilidade este ano, fora os rendimentos. Parece que ele é muito bem gerido.
    Já o FAED11B não foi tão rentável quanto o HTMX11B, mas também está bem. Ele é mais arriscado, mas possui um desconto por isso. Quem utiliza os prédios é a Anhanguera, que possui seu capital aberto e é negociada na bolsa. Por causa disso posso ver como estão os balanços e se a empresa está bem ou mal das pernas, o que acredito que minimiza bastante os riscos do papel.

    Quanto a FII de tijolo ou de papel, concordo com você. Mas para uma pessoa que quer investir em FII e não sabe nem por onde começar (mas mesmo assim quer começar logo), eu sugeriria os FII de FII's.

    Abraços

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  10. Olá Corey!

    Muito bom a forma que explicou sobre os setores com a cabeça de alguém por fora dos FII isso ajuda os investidores a enxergarem vários lados. Eu tenho alguns setores, fundo de fundos, salas comerciais, FII de papel e universidade, comprei exclusivamente focando o valor percentual do aluguel e até agora só alegria, valorização absurda e aluguéis excelentes. Um FII que não compraria são de hospitais porque os dois que existem já vi dando problema de falta de pagamento este ano, isso me assustou bastante até porque eles tem vantagem judicial.
    FII de tijolos são os melhores ao meu ver, porém o preço já está muito inflado de vários que prestam e isso corrói os lucros, enquanto os FII de papel geram uma renda bem melhor e valem menos, pesquise bem quando for entrar e não entre em um preço muito alto para não comprometer seus lucros futuros qualquer um real a mais já seria um aluguel do próximo mês, fica a dica.

    Abraços!

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