segunda-feira, 16 de julho de 2012

Fundos Imobiliários - Estudos Preliminares

Bom dia a todos! Mais uma semana se passou, estou mais tranquilo agora, 50% dos meus problemas se resolveram da melhor maneira possível, agora me resta esperar mais um pouco para resolver a outra metade.

Finalmente consegui ter cabeça de estudar os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), havia algum tempo que eu postergava isso por preguiça e depois devido aos meus problemas que consumiram minha saúde psicológica nas últimas semanas. Sábado tirei boa parte do dia para fazer esse estudo, fiquei muito contente pelo meu rendimento nos estudos.

Não vou discutir o que são os FIIs, tributação, vantagens e desvantagens e riscos para não ser repetitivo, para saber mais sobre esses tópicos recomendo as seguintes páginas:

Blog do Investidor Heavy Metal
Blog Rendimento de Fundos Imobiliários
Bovespa
Blog do Bons Dividendos
Blog do Lord Caçador

Vou abordar a minha opinião pessoal e aquilo que entendi lendo muitos artigos e prospectos. Não sou profissional da área, então pode ser que eu fale "groselhas", por favor, me corrijam no que eu estiver errado, ok?

Sempre gostei de imóveis, eles me fascinam mais que carros, imóveis são coisas fantásticas, passam-se décadas e eles continuam lá, firmes e fortes perante mudanças econômicas e sociais; servindo as mais diversas funções. Muitos deles se tornam ícones arquitetônicos e são verdadeiras obras de arte funcionais. Como bom investidor conservador, o investimento em imóveis sempre me atraiu, mas as dificuldades burocráticas, de liquidez e de concentração tornam esse tipo de investimento pouco prático. Os FII vem justamente para preencher essa lacuna. Investir em FII traz mais tranquilidade pelo menor risco que a pulverização de investimentos proporciona.

Não me sinto confortável em investir em FIIs de papel, ou seja, fundos que investem somente em papéis atrelados a imóveis: LCI (letras de crédito imobiliário), LH (letras hipotecárias) e CRI (certificados de recebíveis imobiliários). Acho que os fundos "de tijolo" estão mais de acordo com meu perfil. Acredito que traz mais de perto a sensação de posse de se investir em um imóvel físico, ou seja, posso passar em frente à um imóvel do meu fundo e dizer: "aquele prédio é meu também!". Por outro lado dos FIIs de papel estão demonstrando boa distribuição de rendimentos.

Os riscos dos FIIs não são muito diferentes aos das outras aplicações financeiras como, por exemplo, ações. Obviamente essa modalidade terá riscos endêmicos tais como: catástrofes naturais, depreciação do ponto comercial (construção de um "Minhocão" na frente, por exemplo) e vacância. Os demais riscos são muito semelhantes as outras modalidades: riscos macroeconômicos, mudanças tributárias e de mercado. No meu ponto de vista, a partir de uma boa escolha do papel a investir, o risco global é baixo e relativamente previsível.

Pra mim, a principal vantagem de investir em FIIs é a formação de fluxo de caixa, os aluguéis caindo todo mês podem ser reinvestidos no próprio fundo, em outras modalidades ou simplesmente usado como retirada. Outra grande vantagem é que a média dos aluguéis distribuídos pelos fundos supera o aluguel de um imóvel próprio, mesmo pagando taxas de administração e performance, ou seja, um FII rende mais que alugar um apartamento. Acredito que um bom FII não desvalorizará, mesmo com o desaquecimento do mercado imobiliário, então a valorização desses ativos preserva o poder de compra do dinheiro investido e o reajuste anual dos aluguéis protege o rendimento contra a inflação. Rendimentos superiores ao CDI e Ibov protegidos contra a inflação associados a valorização do montante principal é um mundo cor de rosa perante as demais modalidades de investimento.

Na próxima postagem vou falar sobre a compra no lançamento, mercado secundário e setores.
Os comentários estão liberados, mas comportem-se! Textos preconceituosos, de conteúdo sexual, fofocas ou trolagens congêneres serão apagados!

20 comentários:

  1. Olá Corey,

    Infelizmente os FII's se popularizaram. Quando inicei as compras era fácil encontrar FII de tijolo no valor patrimonial ou abaixo dele. Hoje estão pagando um pouco mais q a poupança, acho q muitos não valem o risco. Deve haver muito estudo.

    De outro lado estão so FIIs de papel, alguns rendendo 1% líquidos. Estes pra conseguir uma rentabilidade maior investem em papéis mais arriscados. Ao meu ver se estes apresentarem um P/VP próximo de 1, vale a compra.

    É uma sinuca de bico. As pechinchas se esgotaram. Diversificação nesse segmento é fundamental.

    Abraço.

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    2. Olá Mobral!

      Acredito que a valorização dos FIIs é algo normal, afinal os imóveis físicos passam pela mesma situação. Obviamente quem entrou nessa antes da popularização se sairá melhor, mas ainda há oportunidades.

      Diversificação é tudo mesmo.

      Obrigado pela visita!

      Abraço!

      Corey

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  2. Olá Corey,

    O que o zé falou é verdade, hoje em dia os FII's estão tendo uma alta boa, o que significa que estão se popularizando. Não digo que é especulação, pois se alguém especular com FII's é para se dar um tiro no ouvido.

    Recomendo que veja com cuidado o DY dos FII's, e a volatilidade deles, também não se esqueça de ver os inquilinos e locais onde estão os imóveis.

    Uta!

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    1. Olá Estagiário!

      Tudo que é popular normalmente não é uma coisa legal, mas em relação aos FII, acredito que ainda existam bons negócios.

      A volatilidade e a liquidez são coisas que me preocupam, vou falar mais sobre isso.

      Valeu as dicas, abraço!

      Corey

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  3. Acredito que teu estudo vai te fazer analisar com carinho o BCFF11b e o XPGA11. Apesar de serem fundos de papel, esses FIIs irão agregar rentabilidade e liquidez - são os mais negociados - ao teu portfólio.

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    1. Olá Pedrini!

      Sim, estou estudando BCFF11B com carinho, me parece um bom negócio. Quanto ao XPGA11 vou olha-lo tb.

      Obrigado pela visita!

      Corey

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  4. Como eu te disse, iniciei a pouco tempo nos FII e estou satisfeito. Continue seus estudos.

    Abraços

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    1. Olá AdP!

      Estou estudando antes de entrar, não quero fazer besteira. Ah! Sua última planilha ficou excelente, parabéns!

      Abraço!

      Corey

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  5. Depois da crise nos EUA, eu não confio em nada lastreado em "recebíveis". Gostei da definição do Corey, o melhor é comprar fundos de tijolo. Pois são coisas sólidas, o aluguel cai na conta do investidor todo mês. Mas num fundo de papel dependeremos do pagamento dos mutuários que estão cada vez mais endividados....

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    1. Olá Anônimo!

      Esse é um problema grave, não sabemos como ficará a inadimplência no futuro, e a perspectiva não é nada boa.

      Abraço!

      Corey

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  6. mais um blogueiro migrando para o FII :) Assim como o Zé aí em cima tb acho q eles valorizaram bastante, tem que garimpar bastante p achar um que está valendo a pena entrar.
    beijão

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    1. Bom dia D. Ostra!

      Acho que deve-se garimpar um fundo com preço bom da mesma maneira que deve-se garimpar um imóvel físico. De qq forma, a maioria dos fundos são mais rentáveis que o aluguel de um imóvel.

      Bom dia pra vc!

      Corey

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  7. Oi Corey tudo bem, de uns anos pra (2008) cá so FII se valorizaram bastante teve alguns que tiveram uma rentabilidade de mais de 100%, talvez os mesmo esteja altos demais, então para ter sucesso nestes papéis teremos que ser mais seletivos daqui para frente, para não comprar muito alto.

    Da mesma forma os imóveis reais (tijolo) tiveram uma valorização enorme, só para ter uma ideia, um apartamento de 2 quartos padrão aqui no Rio de Janeiro custava:
    2007 = 100 mil
    2009 = 140 mil
    2010 = 170 mil
    2011 = 210 mil
    2012 = 250 mil

    Só que os salários médios não acompanharam os preços, e i IGP-m também então os aluguéis ficaram defasados em relação ao preços dos imóveis, sendo que o valor médio de um aluguel seria entre 0,6% a 0,8% do valor do imóvel, mas com esta valorização desenfreada aconteceu de os aluguéis representarem cerca de 0,4% a 0,8%. Então para muitos propietários seria mais vantajoso vender o imóvel e colocar o dinheiro na renda fixa que até bem a pouco tempo rendia em torno de 10% brutos ao ano.
    Talvez com essa queda de juros os aluguéis possam voltar a serem atrativos.

    Um abração

    Lord.

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    1. Digitei errado:
      "aluguéis representarem cerca de 0,4% a 0,6%"

      pois a poupança velha rendia 0,55% ao mês.

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    2. Bom dia Lord!

      Vc disse o que penso: os fundos valorizaram da mesma maneira que os imóveis físicos, é algo endêmico do setor. Obviamente essa valorização provavelmente não continuará com o mesmo fôlego e tb não podemos esquecer a inadimplência do setor.

      Abração!

      Corey

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  8. Olá, Corey, fico feliz em saber que vc esta resolvendo seus problemas.
    Quanto aos FII comecei a investir neles em 2011 e foi o melhor investimento que fiz de lá pra cá.
    Recentemente vendi o WPLZ e o troquei por outro. Tenho seis FII e pretendo chegar a 10.

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    1. Olá Sandman!

      Obrigado! As coisas vão indo bem...

      Acho q vc entrou numa boa hora, se eu entrar agora, não vou esperar a mesma valorização que tem acontecido até agora, mas ainda acho um bom negócio.

      Abração!

      Corey

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  9. Fala, Corey!

    Não concordo com essa frase:

    "Acredito que um bom FII não desvalorizará, mesmo com o desaquecimento do mercado imobiliário(...)"

    Acredito que aconteceria um movimento de antecipação parecido com o mercado de ações; como seria visualizado que os aluguéis poderiam se manter, ou até cair, as pessoas se antecipariam vendendos suas cotas, empurrando os preços para baixo.

    Tirando isso, estou dando uma olhada nesses FII's, mas mto di leve! rsrsrsrsrs

    Os estudos de Alocação estão tomando todo meu tempo! hehehe

    []s!

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    1. Olá Dimarcinho!

      "Acredito que aconteceria um movimento de antecipação parecido com o mercado de ações; como seria visualizado que os aluguéis poderiam se manter, ou até cair, as pessoas se antecipariam vendendos suas cotas, empurrando os preços para baixo."

      Desculpe, mas não entendi direito...

      ABração!

      Corey

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