segunda-feira, 23 de julho de 2012

Fundos Imobiliários - Análise BCFF11B

Hoje vou falar sobre o BCFF11B, que me parece ser o fundo "queridinho" dos blogueiros, pelo que andei vasculhando, quase todo blogueiro que investe em FIIs tem esse fundo na carteira. Como eu disse, não me sinto muito confortável com fundos de papel, mas esse me parece bem interessante.

O BCFF11B é um fundo de fundos de investimentos imobiliários que possui, além de cotas de outros fundos, imóveis comerciais, letras hipotecárias, LCIs e CRIs. Aí que está o "problema", há uma grande quantidade de ativos recebíveis, particularmente acho que a situação do crédito imobiliário brasileiro está longe do colapso, mas pra quem pensa em ficar muito tempo com o fundo, isso pode ser mais importante.

O fundo possui rentabilidade alvo de IGPM+3%, mas confesso que não achei uma tabela comparativa que permita saber se esse alvo está sendo alcançado (pode ser ignorância minha, por favor me indiquem isso). A taxa de administração é de 0,15% ao ano mais taxa de consultoria imobiliária de 1,5% ao ano. Pelo que entendi, a cotação já desconta essas taxas.

Na minha opinião, as principais vantagens do BCFF11B são a diversificação, já que investem no máximo 10% em um único fundo, e obviamente o bom retorno que está dando na forma de aluguéis, superior a 1% no mês passado. A maior parte do fundo é formada por salas comerciais.

As desvantagens ficam pela chance de se pagar taxa de administração dobrada (caso o investido mantenha algum fundo que participe do BCFF11B) e a rentabilidade que depende muito da gestão ativa.

O que está me deixando com uma pulga atrás da orelha é a super valorização da cota, hoje (23/07/2012; 16:38) a cota está sendo negociada por R$ 124,93 (alta de 2,82%). Está muito caro! Além disso li em algum lugar que haverá mais venda de cotas desse fundo, alguém pode confirmar essa informação?

E vocês? Quais suas opiniões sobre o BCFF11B?

41 comentários:

  1. Eu praticamente desisti dos FIIs... Acho que estão supervalorizados... Infelizmente perdi o tempo de entrar...

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    1. Olha Max, eu por enquanto vou ficar quieto no meu canto, os 3 FIIs que analisei sendo bons aumentaram muito de preço, perdi a hora da entrada, então não vou comprar agora.

      Abraço!

      Corey

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  2. Tambem nao sei porque está se valorizando tanto! Comprei a R$105,50 no começo do mês...se soubesse que ia subir tanto tinha comprado mais!
    De qualquer forma, vai ter nova emissão a R$100,00

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    1. Anônimo:

      Tb não sei. Será que é o fator "novidade"? Será que continuarão subindo até a lua? Será??

      Essa nova emissão a 100 dilmas é interessante...

      Abraço!

      Corey

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    2. Na verdade o que esta segurando essa cotação na minha opiniao eh que o DY tava em 1,2%/mes com a cotação de R$113 no ultimo mes... O que observo do mercado de FII eh que os precos caminham para um DY entre 0,9 e 0,7%. Acima disso acaba atraindo muita gente!

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    3. Anonimo e Corey,
      Enquanto o valor do aluguel mensal dividido pelo valor da cota estiver estiver dando por volta de 1%, creio que continuará a subir.
      Ele deu 1,123% no último mês e está com a média de 0,895% nos últimos 11 meses. Veja aqui:

      http://tetzner.files.wordpress.com/2012/07/ranking-fiis-jul12-tetzner.pdf

      Se o preço subir até começar a render uns 0,6% o foguete acaba o gás e cai na Terra.

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    4. Médico e ID:

      O que vcs disseram faz muito sentido, a cotação tende a nivelar o DY em um valor menos "chamativo", acredito que quedas virão em breve, principalmente com esse novo lançamento de cotas.

      Abraço!

      Corey

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  3. Realmente,quando todo mundo começa a falar num investimento,quer dizer que a bonança dele tá acabando.Até pensei em investir em FIIs,mas vi que os preços já estão inflados.Acho que vão ter uma queda à lá ELPL4 daqui a algum tempo.

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    1. Pois é Rafael, tb acredito nisso. Tudo que é muito popular acaba não sendo bom.

      Abraço!

      Corey

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  4. To com o Rafa aí em cima, se vai despencar tanto não sei, mas se ta todo mundo entrando normalmente eu estou saindo... Uhmm perai, eu ja sai! Rsrsrs
    Melhoraram as coisas por ai?
    Beijao

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    1. Olá D. Ostra!

      Sim, as coisas estão melhorando... Mas haja paciência!!!

      É, tô com vcs, acho que em breve haverão quedas.

      Inté!

      Corey

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    2. Eu acho que cabe comparar com os REIT nos EUA, são a mesma coisa daki e visualizar o crescimento.

      Claro, mtos devem ter se arrasado com o subprime, mas cabe análise....

      []s!

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  5. Esse BCFF11B se parece muito com a história da ELPL4 que também era a preferida dos blogueiros/investidores kkkkk
    O mais interessante é que os grandes investidores estavam saindo do papel, e os investidores/blogueiros começaram a investir em peso, devido ao P/L baixo e o DY alto, mas ninguém é bobo se o papel estava barato era porque tinha algo de errado, mas acontece que grande parte dos blogueiro/investidores se orientam pelo site fundamentus, que trás dados muito defasados fazendo com que caiam neste tipo de erro.

    Um abração!!!

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    1. O mais interessante é que agora que a ELPL4 parece começar a ficar atraente ninguém quer! kkkk

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    2. É verdade, o BCFF11B tá com cara de elpl4, vamos ver o que vai acontecer!

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  6. Corey, todos os FII sofreram forte valorização recente. E a tendência é que eles continuem se valorizando.
    O BCFF11b e quase um ETF de fundos imobiliários. Creio ser uma boa porta de entrada para quem quer investir em FII.

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    1. Olá Sandman!

      Até quando essa valorização acontecerá? Acho que tem coisa errada aí, principalmente numa época de desaquecimento da valorização imobiliária.

      Abraço!

      Corey

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  7. Ola Corey
    Naminha opiniao, essa subida do BCFF eh obviamente devido ao alto DY que a quota esta pagando. Hoje todo mundo esta de olho nele, porem temos outros FII que pagam DY menores que ele e estao subindo na mesma velocidade. Acho que pode sim haver uma realizacao, porem nada fora do comum. Ate pensei hoje em vender parte dos que tenho (estoy com PM em R$100 e eh o maior FII que tenho em certeira), mas resolvi segurar.
    Apanhamos tanto na RV que quando temos algum papel com lucro ficamos incredulos.
    Vai ter novo lancamento a R$100, mas nao acredito que deve fazer o preco baixar, porque soh terao direito de compra nesse valor que possuir quotas.
    Abraco.

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    1. Olá Dividendos!

      Eu já ia falar o que vc comentou. Outros fundos mesmo com DY menor tb estão super valorizados.

      "Vai ter novo lancamento a R$100, mas nao acredito que deve fazer o preco baixar, porque soh terao direito de compra nesse valor que possuir quotas." Eu não tinha essa informação e acho que muitos tb não sabem, então provavelmente o preço não baixará tanto.

      Abração!

      Corey

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  8. Penso da seguinte forma. Não é só porque algo subiu que está caro. A pergunta que deve ser feita é: neste preço está bom? Acho que um bom comparativo é o rendimento mensal do fundo. Está dando uma porcentagem boa? Será que é consistente? Será que ele é crescente? Acho que pode ser um engano analisar se algo está caro ou não olhando apenas o preço do passado.
    Realmente este é preferido da galera. Eu tenho um pouco de preconceito com fundo de fundos, mas é mais por causa do sentimento de dupla cobrança.
    Abraços

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    1. Eu estou com a AdP.

      O q tenho visto por aí que o pessoal tomando decisão pra entrar no FII simplesmente olhando a cota e o DY, é brincadeira.

      É o mesmo que entrar numa ação da mesma maneira.

      E o que está ocorrendo por trás disso???

      O único que tenho contato é o ALMI11BB, dá pra ver o prédio do meu trabalho. A Petrobras aluga ele inteiro (eu acho) e com ctz vai ficar lá mto tempo. Só que já subiu muito.

      Enfim, é o único q sei alguma informação mais sólida. O resto pra mim são siglas! rsrsrsrs

      []s!

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    2. Olá AdP!

      Concordo, não é pq o preço está alto é um mal negócio, mas o problema é justamente entrar agora, o retorno pode ser bom, mas não será igual ao de quem entrou antes.

      Abraço!

      Corey

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  9. Olá Corey,

    Realmente hoje em dia o BCFF11B está muito caro. Para mim um FI deve ter, além de outros fatores, uma rentabilidade anual de 9% bruto para mais.

    Gosto dele não só porque ele dá ótimos dividendos, mas também porque ele é bastante diversificado.

    Um adendo. Verifique o que acontece com os FII's quando o mercado está retirando em queda ou quando o mercado está pessimista.

    Uta!

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    1. Olá Estagiário!

      "Um adendo. Verifique o que acontece com os FII's quando o mercado está retirando em queda ou quando o mercado está pessimista." pois é, eu tb queria saber, rs

      Abraço!

      Corey

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  10. Oi Corey!

    Se eu estava na lista pode retirar, me desfiz de todos meus BCFF11B com 20% de lucro, rs. Fiquei sabendo no Bastter que o fundo vai emitir novas cotas e o preço das novas cotas é feito com a média das cotações dos últimos meses, não achei quantos meses são utilizados na média mas a rentabilidade mensal de 1,24% ao mês está bem estranha fora que não é divulgado no fundo quais papéis ele comprou.

    Mesmo assim ainda existem papéis que eu comprarei, só que não neste momento.

    Abraços!

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    1. Olá General!

      Boa! Achei acertada a sua decisão, ainda por cima ganhou uns bons trocos. Foi fácil vender?

      Realmente tem várias informações obscuras, que não conseguimos atingir, aí fica complicado...

      Abraço!

      Corey

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  11. FII é maravilhoso e não se deve preocupar com a cotação se está dando DY suculento.

    O problema desse fundo aí é que tem desconfiança e está dando "pega na mentira" inflando o DY de alguma forma.

    Quem tem FII de shopping ou edificio comercial cheio de inquilino não deve se preocupar com cotação basta saber se a tx de ocupação está estável.

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    1. Fala Pobreta!

      "Quem tem FII de shopping ou edificio comercial cheio de inquilino não deve se preocupar com cotação basta saber se a tx de ocupação está estável."

      Shopping é complicado, vide o que está acontecendo com o Higienópolis e o Paulista. Além disso, os shopping são uma das instituições mais sacanas que existem com os inquilinos.

      Abração!

      Corey

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  12. Fala, Corey!

    Tu pode pegar os dados aki:

    http://www.portalbrasil.net/indices.htm

    []s!

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  13. Corey, vc já leu o livro Mercado de ações em 25 episódios, do Paulo Portinho. Apesar do título ele fala sobre alocação entre renda fixa e ações.Acho que podemos pensar nisso em relação aos FIIs também, acho que na parte da renda fixa(50% do patrimônio total a outra metade em ações ) renda fixa pode haver haver espaço para 30% em CDBs, 30% títulos públicos, 30% em FIIs e 10% em poupança por causa da liquidez.

    Sobre o livro, eu recomendo enormemente. Já li duas vezes, show de bola.

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    1. Olá Anônimo!

      Esse livro é ótimo, aliás, o Portinho escreve muito bem. Foi lendo esse livro que tomei "coragem" pra estudar um pouco sobre ações e dar umas arriscadas na bolsa.

      Abração!

      Corey

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  14. Corey, e o seguinte, em 2011 decide investir em FII e sai fora das ações, não totalmente, pois comprei BB e ELPL e BVMF, bem o meu patrimônio investido e FII foi so alegria valorização e fluxo de caixa so aumentando, hj recebo 10% em aluguel em relação ao meu salário. Em 2012 utilizei a mesma estrategia, não preciso dizer que estou rindo de orelha a orelha. Não posso prever qd vai acabar a festa. O problema e que não acredito que a bolsa vai se recuperar tão cedo. Bem, isso e o que acho, posso estar totalmente errado,mas vou continuar seguindo minha intuição e ficar fora da bolsa, por enquanto.

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    1. Sandman, vc entrou na hora correta, por isso sua rentabilidade foi fantástica. Acredito que de agora em diante a coisa não será da mesma maneira, mas de qq forma, ainda dará alegrias.

      Tb fico de fora da bolsa, não tenho saúde pra isso, rsrs!

      Abraço!

      Corey

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  15. Parece que esse fundo é o assunto do momento, hein? kkk

    Eu particularmente não investiria nele, não por ser um mau fundo, mas sim por não entender como ele está fora do padrão quanto aos yields e valorização, sou da turma de que quando a esmola é muita o santo desconfia!

    Abraços

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    1. Olá IA!

      Com certeza, esmola grande é complicado... Ainda não sei o que vou fazer, confesso que estou confuso, então é melhor não fazer nada.

      Abraço!

      Corey

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  16. Tem sim uma emissão do BCFF11B no forno. Já tem até prospecto preliminar na CVM. Mas ainda vãos-se semanas até que isso saia.

    http://www.cvm.gov.br/dados/ofeanal/RJ-2012-04800/20120503_Prospecto%20Preliminar.pdf

    Apesar de ser uma emissão pequena, acredito que o valor venha a cair, criando uma janela de oportunidade para quem está de fora.

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    1. Olá André!

      Obrigado por compartilhar esse link conosco, é pensando nessa possível caida que eu não entrei ainda.

      valeu e volte sempre!

      Corey

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  17. FII is for wimps. Long term investors put money on stocks.

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  18. E hoje, com a cotação a 138,00?? Se nos comentários de meados de 2012 já estava se falando em preço alto, acho que agora não seria mais o melhor momento para investir, correto?

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    1. Paulo:

      Meu PM está em 120 reais, mas se fosse pra entrar hoje eu pensaria duas vezes, a cotação está alta e os proventos cairam.

      Abraço!

      Corey

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