sábado, 14 de abril de 2012

Investir em imóveis em São Paulo: ainda dá tempo?

Não é de hoje que imóveis me fascinam, eu adoro ver plantas, ler sobre técnicas de construção, etc. Não entendo porque não fiz engenharia civil. Eu sei, ainda dá tempo, sou jovem, mas não tenho mais saco pra estudar, pelo menos não estudo formal, com dias letivos e provas.

Acho que uma maneira de extravasar esse meu gosto por imóveis seria investir neles. Não tenho vontade de investir em fundos imobiliários, e sim em imóveis propriamente ditos. Acho que por levar uma vida minimalista, tenho grande interesse por imóveis pequenos, principalmente apartamentos. Imóveis grandes também me fascinam, mas para investir acredito que os pequenos são melhores. Talvez o investimento em imóveis seja uma coisa que eu sinta prazer em fazer.



Vender ou Alugar?

Quando se fala em investimento em imóveis logo vem a dúvida: comprar, valorizar e vender ou comprar e alugar. As duas hipóteses são ótimas, dependendo da realidade do investidor. Não vislumbro investir em imóveis no curto prazo, então quando eu for faze-lo (se fizer) analisarei as opções mais relevantes no momento. Minha vontade é comprar imóveis deteriorados, reformar modernizando o máximo possível e vender, acredito que, pelo menos no dia de hoje, aluguel não tem um retorno muito bom visto as dificuldades oferecidas. Uma coisa é ganhar 0,6% na poupança sem fazer força alguma, outra é ganhar 0,7 ou 0,8 em um imóvel que pode ficar vago, acarretando custos de manutenção, ou sofrendo inadimplência. 

Ainda há oportunidade em São Paulo

Para quem é de São Paulo, uma ótima oportunidade seria investir em apartamentos pequenos, quitinetes ou quarto e sala em prédios antigos do centro de São Paulo. Atualmente os preços desses imóveis ainda não estão tão inflacionados como no resto da cidade. Com a piora do trânsito, imóveis na região central de São Paulo são cada vez mais procurados, ao mesmo tempo que, trazendo pessoas com melhor poder aquisitivo, acaba por valorizar o comércio local, que por sua vez diminui a degradação. 

Falando em degradação, esse é o pior problema de morar no centro, porém não é bem da maneira mostrada na mídia. Vários locais do centro estão extremamente degradados, os prédios largados, muitas vezes abandonados; as ruas repletos de usuários de drogas, travestis e prostitutas; um exemplo é a região da luz e praça Júlio Prestes. Por outro lado, há regiões extremamente valorizadas, com prédios sexagenários impecavelmente conservados, vide a avenida São Luiz e boa parte da Consolação e República. Não tenho fé alguma nos governantes, porém, acredito que a "troca" da população do centro pode provocar melhorias na região.

A infraestrutura de comércios e serviços é incomparável com qualquer outra região do país. Quem vive no centro de sampa faz tudo a pé, ou de metrô, muitos não possuem carro. A região tem absolutamente tudo o que você precisar, 24 horas por dia, 7 dias na semana. Há desde bares até pet shop 24h!

Quem mora no centro

Alguns grupos populacionais podem ser alvo de negócios:

1- Idosos: boa parte são moradores há décadas de seus apartamentos comprados na época que morar no centro era "chic" ou ao menos, algo normal. Aqui estão excelentes oportunidades de negócios. Desculpe-me caso eu for meio mórbido, mas ao falecerem, esses idosos deixam seus apartamentos que provavelmente serão negociados com preços deflacionados por seus herdeiros. Aqui estão as melhores oportunidades de compra.

2- Executivos: boa parte das grandes empresas de São Paulo estão localizadas no centro, na Paulista e na Faria Lima. Boa parte dos executivos moram em bairros de "playboy": Anália Franco, Morumbi, Pinheiros, etc. Isso quando não moram em cidades do interior como Campinas e Jundiaí. Com o trânsito cada dia pior, muitos tem migrado para moradias provisórias no centro. Passam a semana em apartamentos ou flats e voltam pra residência "oficial" nos fins de semana. Aqui estão excelentes oportunidades de venda, principalmente para imóveis modernizados próximos a estações do metrô.

3- Jovens profissionais e estudantes: muitos jovens procuram em São Paulo boas oportunidades de emprego. Ainda hoje isso é verdade. Essas pessoas passam temporadas em São Paulo, seja por trabalho ou por estudo, e não costumam comprar a moradia e sim alugar. Na região central há grande quantidade de escolas variadas além de alguns centros universitários (Mackenzie por exemplo). Aqui estão excelentes oportunidades de locação, principalmente de quitinetes mobiliadas.

Quais bairros

Bairros? Sim, bairros. Quem é de fora deve estranhar, mas o centro de São Paulo tem vários bairros, aliás, tem várias sub-prefeituras. São Paulo é  muito, muito grande mesmo!

Alguns bons bairros para se investir em imóveis na região central são:

Higienópolis: não seria alvo de investimento por minha parte, afinal, o melhor bairro da região central tem preços na lua e é extremamente elitista, o que dificulta as vendas. Classe A não costuma se contentar com simples reformas. Eles querem algo totalmente personalizado. Ainda há pechinchas em apartamentos "de viúva", ou traduzindo do jargão dos corretores: apartamentos que ficaram muitas décadas sem reforma.

República: a região da república com seu ícone, o Edifício Copan, é um bairro que não chegou a ser totalmente degradado, além disso é riquíssimo em comércios e tem uma vida noturna agitada. Encontram-se boas oportunidades, sobretudo em apartamentos de 1 dormitório.

Avenida São João: essa famosa via de sampa começa no Prédio do Banespa (Edifício Altino Arantes), um dos mais belos prédios de São Paulo que fica ao lado do Prédio Martinelli também muito bonito e termina numa aberração: o Minhocão (Elevado Costa e Silva), num trajeto relativamente curto temos de tudo. Degradação no começo, seguido de muitos comércios (até a Avenida Ipiranga) e região em expansão imobiliária. Nesse "pedaço" da São João estão surgindo novos empreendimentos com preços nas alturas e também alguns prédios passando por retrofit, com apartamentos totalmente modernizados a venda.

Vila Buarque: A vila Buarque é compreendida da região em torno do Minhocão. Até a construção dessa porra, digo, obra, era uma região nobre. Caiu em desgraça após esse viaduto passar a 4 metros das janelas do apartamentos. Vejo aqui boas oportunidades para locação. A região está lentamente melhorando e tem algumas estações do metrô, melhoraria muito mais se demolissem essa jossa do Minhocão, mas duvido que isso um dia aconteça.

Várias outras regiões são interessantes, mas não vou me espichar o papo, fica pra próxima.

Bom fds a todos! 

7 comentários:

  1. Eu gosto da ideia de imoveis p aluguel como diversificação. Região central é otima, principalmente os bairros q citou, amo o Copan, vou sempre no Dona Onça tomar um cafezinho :)
    Mas esta ocorrendo um problema serio em toda essa região, com o "fim" da cracolandia, o povo migrou p essss lados todos e a quantidade de pessoas dormindo na rua e abordando pedestres está alta e isso pode espantar possiveis compradores/moradores por outro lado,
    Higienopolis/mackenzie/consolaçao serao beneficiadoS com o metro linha amarela, expansao do shopp higienopolis (ja realizada) e do shop Frei Caneca (sendo feita), um dia quem sabe o minhocao muda, é demolido, explode, há muita briga em relaçao a isso, tenho esperanças, ha aptos muito legais por la, mas por conta dessa porcaria sao degradados e desvalorizados. A prox da paulista beneficia muito esses bairros.
    Desconfio que ja nos trombamos olhando imoveis nessa regiao kkkkkk
    BJ$

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    1. Café do D Onça é show! O prédio é incrível, ainda vou morar lá, rsrs!

      Não sei se Tostines vende mais pq é fresquinho ou é fresquinho pq vende mais, tb não sei se mais população espantará pedintes ou trará mais. É um paradoxo!

      O shopping Higienópolis é lindo, com certeza um dos melhores da cidade e está na localização exata. Não conheço o frei caneca.

      Sobre o Minhocão, não tenho opinião formada, o fdp tá lá a 40 anos, não sei se a demolição mudaria muita coisa, além do mais o que fazer com o fluxo de carros? Por outro lado sou totalmente a favor de arrancar aquela aberração afim de mostrar uma região tão urbanamente bonita, cheia de obras em art-decó largadas.

      Talvez sim, rsrs!

      Boa semana!

      Corey

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  2. Eu penso em imóveis como uma boa alternativa de diversificação e geração de renda passiva, mas ter um imóvel é imobilizar muito capital em um único bem. Por isso acho os fundos imobiliarios uma alternativa muito melhor de investimento. Mas é uma decisão extremamente pessoal.

    Abraço!

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    1. Olá IA!

      Com o preço dos imóveis nas alturas é realmente complicado imobilizar uma boa grana num ativo só, por outro lado há uma certa proteção "física" do capital.

      Abraço!

      Corey

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  3. Aqui no Rio esta dificil de encontra apartsmentos para aluga, todos só querem vende porque imagine um apartamento que valia 150 mil era alugado por 1000, hoje este apartamento vale 250 mil e dono não pode subir o preço do aluguel na mesma proporção, o aluguel esta em 1300, o que daria 0,5% menos o que da a poupança, então é melhor vender o apartamento e colocar o dinheiro na poupança, e não esquentar mais a cabeça com o locatario. Talvez melhor seria comprar pequenos lotes de terrenos e fazer pequenas lojas para alugar, em lugares com grabde potencial de desenvolvimento. Um abraço Corey.

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    1. Olá Lord!

      Em SP tb aconteceu estagnação de aluguel, mas de uns 3 anos pra cá a coisa tá mudando. É impossível achar uma quitinete pra alugar por menos de 1500, 2000 reais; enquanto que dá pra comprar esses apartamentos por 100 ou 110k, gastar uns 10k pra reformar e alugar.

      Terreno em sampa é algo extinto, os pontos comerciais estão formados a décadas, regiões com potencial de desenvolvimento só nos extremos da periferia e mesmo assim não na capital, e sim na periferia das cidades periféricas. Nesse caso esbarra-se na violência. É complicado...

      Amanhã passo lá no seu blog, vi que tem novidade.

      Abraço!

      Corey

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